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发证机构:广州市城市更新局 产生日期:2016-12-14 21:10:58
信息名称:《广州市城市更新办法》条文释义 内容描述:《广州市城市更新办法》条文释义

《广州市城市更新办法》条文释义

发布时间:2016-12-14 21:10:58   来源:广州市城市更新局

第一章

第一条

为促进城市土地有计划开发利用,完善城市功能,改善人居环境,传承历史文化,优化产业结构,统筹城乡发展,提高土地利用效率,保障社会公共利益,根据有关法律、法规以及国土资源部和省政府的有关规定,结合本市实际,制定本办法。

【说明】

本条是关于本办法立法目的和依据的规定。

本办法是在结合近年“三旧”改造实践,统筹我省“三旧”改造政策、国家棚户区改造政策和我市危破旧房改造政策的基础上,进行融合提升,用以规范指导我市城市更新工作。

近年来,“三旧”改造在促进产业结构调整、提升土地利用效率、改善人居环境等方面发挥了积极作用,取得了明显成效。但随着我市经济转型发展,政策需要继续完善、提升。一是城市更新局于20152月正式挂牌成立,“三旧”改造已提升为城市更新,机构工作职能和管理范围较原“三旧”改造有所增加,内涵更加丰富,外延更加广泛;二是针对原“三旧”改造实施中出现的新情况、新问题,进一步完善政策,推动实际问题的解决;三是落实中央关于全面深化改革的精神,并与国务院出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》、省政府即将出台的《关于大力实施城市更新的意见》等相关法规和文件保持衔接。在此背景下,经对“三旧”改造政策进行总结与提升,形成本办法。

本办法总结广州市5年来“三旧”改造的实践经验,按照“立足城市更新、强化政府主导、侧重连片改造、注重利益调节、优化改造流程、保障制度廉洁”的六大原则,突出做到“四个坚持”:一是坚持与广东省“三旧”改造政策等相关文件保持衔接;二是坚持加强城市更新工作的规范性和操作性;三是坚持针对实践中的情况、问题,完善规定,推动实际问题解决;四是坚持尊重各利益主体的合法权益,实现利益平衡。

本办法的主要创新点有:

一、更加注重保障公共利益,实现多方共赢。将社会公共利益放在第一位,要求城市更新工作应当注重长期效益和可持续发展,完善各利益主体土地增值收益共享机制,妥善处理好各方主体责、权、利关系,保障城市可持续发展。

二、加强基础数据调查,优化工作流程。建立了政府主导进行的基础数据调查制度和共享机制。规范工作流程,强化实施监管。一方面在土地及建筑物信息核查、规划编制阶段,确保数据的准确性;另一方面优化政府相关部门的审批和监管。

三、强化公众参与,实现规范操作。通过城市更新中的公示、征求利害关系人意见、组织专家论证等多种形式,实现城市更新的公众参与,引入公众咨询委员会和村民理事会制度,充分保障权利人的知情权、参与权。

四、坚持政府主导,强化市场运作。在坚持市场运作原则的基础上,适度加大政府主导规范实施的力度。

五、明确部门分工,实现管理下沉。市级层面主要负责研究制定政策、统筹编制城市更新规划、计划,以及审议和批复城市更新项目;区级层面主要负责组织调查基础数据、编制项目实施方案和监管项目实施。

城市更新是一项涉及面广、情况复杂、目标多元的工作。城市更新的目的也即本办法的立法目的包括:

一、促进城市土地有计划开发利用,完善城市功能。《中华人民共和国土地管理法》第二十四条第一款规定:“各级人民政府应当加强土地利用计划管理,实行建设用地总量控制。”城市更新应以促进城市土地有计划开发利用,完善城市功能,作为城市更新制度的立法目的之一。

二、改善人居环境,传承历史文化。改善城市面貌和人居环境,提升居民生活品质,是城市更新应当达成的目标。同时,在城市更新中,应注意历史文化的传承,延续城市发展文脉。

三、优化产业结构,统筹城乡发展,提高土地利用效率。城市更新工作应当适应经济社会发展的需要,为产业转型升级和结构优化提供空间载体,为城乡一体化发展、新型城镇化建设创造条件,实现有限建设用地资源的高效利用。

四、保障社会公共利益。城市更新的主要目的之一在于保障社会公共利益,城市更新各项工作都应围绕增进社会公共利益而展开,最终实现城乡居民共享城市发展成果。

第二条

本办法所称城市更新是指由政府部门、土地权属人或者其他符合规定的主体,按照“三旧”改造政策、棚户区改造政策、危破旧房改造政策等,在城市更新规划范围内,对低效存量建设用地进行盘活利用以及对危破旧房进行整治、改善、重建、活化、提升的活动。

本市行政区域范围内的城市更新活动适用本办法。

【说明】

本条是关于城市更新定义和本办法适用范围的规定。

本条规定将“三旧”改造、棚户区改造、危破旧房改造均纳入城市更新的范围,“三旧”改造政策、棚户区改造政策、危破旧房改造等方面的政策均可适用于城市更新,政策适用方面较为灵活。另外,本条规定的更新方式包括整治、改善、重建、活化、提升,更新主体可根据实际情况选择合适的更新方式。

第三条

城市更新遵循“政府主导、市场运作,统筹规划、节约集约,利益共享、公平公开”的原则。

【说明】

本条是关于城市更新基本原则的规定。

城市更新工作涉及面广,情况复杂,目标多元,各方利益诉求在多元格局里均应有所反映,协调平衡。由政府主导,能够更好地保障公共利益和各方主体利益。如政府缺位或弱化责任,公共利益就会失去保障,相关利益分配也会失衡。同时,由政府主导还能够从根本上解决城市更新中的基础数据不清、倒逼规划等问题。因此,城市更新应实行政府主导原则。

另外,城市更新还须遵循“市场运作,统筹规划、节约集约,利益共享、公平公开”的原则。对各原则内容,可结合《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔200978号)的相关规定进行理解、掌握。

第四条

城市更新应当坚持以人为本,公益优先,尊重民意,切实改善民生。城市更新应当提升城市基础设施,完善公共服务配套,推进基本公共服务均等化,营造干净、整洁、平安、有序的城市环境。

【说明】

本条是关于城市更新中改善民生目标要求的规定。

城市更新的首要目标,在于尊重民意,切实改善民生。城市基础设施的建设工作,对改善民生具有重要的意义。广州市城市更新改造工作中,历来重视城市基础设施的建设工作,本条对此以立法形式予以确定。

第五条

城市更新应当有利于产业集聚,促进产业结构调整和转型升级。城市更新应当引导产业高端化、低碳化、集群化、国际化发展,支持金融、科技、总部经济、电子商务、文化体育等现代服务业,推动制造业高端化发展,培育壮大战略性新兴产业,优化总部经济发展环境,以总部经济引领产业转型升级。

城市更新应当推进产业项目集聚,引导落后产业整合和升级改造,推动优势产业、优势企业、优势资源和要素集中,并充分发挥其辐射、带动功能,发展以优势产业(产品)链为主导、关联性强、集约度高的产业集群。

【说明】

本条是关于城市更新产业升级目标要求的规定。

本条对通过城市更新优化产业结构做出了指引性规定。第一款强调产业类型选择,第二款强调产业项目集聚。

第六条

城市更新应当坚持历史文化保护,延续历史文化传承,维护城市脉络肌理,塑造特色城市风貌,提升历史文化名城魅力。

城市更新应当根据不同地域文化特色,挖掘和展示名城、名镇、名村和历史街区、旧村落、历史建筑等文化要素和文化内涵,传承城市历史,发挥历史建筑的展示和利用功能,实现历史文化产业保护与城市更新和谐共融、协调发展。

【说明】

本条是关于城市更新文化传承目标要求的规定。

本条第一款是文化保护的原则要求,第二款是结合广州特点,提出具体的保护重点——名城、名镇、名村和历史街区、旧村落、历史建筑等。

近年来,全省各地掀起了“三旧”改造热潮,而“三旧”改造过程中的文化遗产保护问题也逐渐凸现出来,受到社会各界的广泛关注。在“三旧”改造中切实加强对文化遗产的保护,对建设城市文化,彰显地方魅力,保护文化多样性有着积极的作用。文化遗产不应是经济社会发展的包袱,而是社会发展无可替代的重要财富,是城乡可持续发展的资本和动力。在城市更新中,应切实加强对历史文化的传承,实现历史文化产业保护与城市更新和谐共融、协调发展。

第七条

城市更新规划应当符合国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划。城市更新实施应当结合更新地块实际,科学规划,针对区域不同特点,制定改造策略和控制标准,做到因地制宜、疏密有致,优化城市发展空间和战略布局。

【说明】

本条是关于城市更新规划引领的规定。

本办法第七条至第十条是关于城市更新实施策略方面的要求。

城市更新中,应当充分发挥规划引领的作用。城市更新规划应当符合国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划,同时也要注意因地制宜、差异化规划。

第八条

城市更新应当增进社会公共利益,完善更新区域内公共设施,充分整合分散的土地资源,推动成片连片更新,注重区域统筹,确保城市更新中公建配套和市政基础设施同步规划、优先建设、同步使用,实现协调、可持续的有机更新,提升城市机能。

城市更新应当注重土地收储和整备,按照片区策划方案确定的发展定位、更新策略和产业导向的要求,加强政府土地储备,推进成片连片更新。

【说明】

本条是关于城市更新中成片更新实施策略的规定。

随着城市的发展,城市土地中碎片化问题逐渐显现,导致土地难以高效利用。城市更新通过整合分散的碎片化土地,可以实现区域整体开发利用,提升基础设施配套水平,促进城市协调可持续发展。

成片更新的具体手段包括土地的收储、整备、置换、归宗等(有市场的、也有非市场的手段)。其中,政府在重点区域开展城市存量土地储备,是促进城市土地成片更新、有计划开发利用的重要手段。与市场力量相比,其优势在于,可以打破原来既有的权属边界和利益格局,计划性更强,整体整合能力更强,实施效率更高,成效更明显。成片更新有利于整体改善配套设施水平,提高配套设施建设的集约性。另外,政府可以立足于更长远的目标,集中包括行政、经济、社会在内的各方力量,更好地推进城市更新工作。

第九条

城市更新应当统筹兼顾各方利益,建立健全土地增值收益共享机制,尊重和保障土地权利人的权益,合理调节村集体、村民、原权属人、市场参与主体的利益和政府公共利益,确保国有、集体资产保值、增值,引导、激励相关利益主体积极参与改造,实现利益共享共赢。

【说明】

本条是关于城市更新利益共享实施策略的规定。

为了促进城市更新中各方主体达成共识,在利益分配上适当引导、激励,建立土地增值收益共享机制,实现各方共享城市更新的增值收益。本条规定体现了包容性发展的理念,体现了政府注重对原有土地使用权人合法权益的保障,符合社会发展趋势和改革方向。城市更新需要社会各方广泛参与,建立、健全土地增值收益共享机制,有利于调动各方参与的积极性。

第十条

城市更新改造应当立足实际,因地制宜,积极稳妥,量力而行。城市更新应当结合城市发展战略,依托项目自身禀赋和地块周边特色,以开发重建、整治修缮、历史文化保护等分类方式,统筹兼顾,突出重点,先易后难,有序推进。

【说明】

本条是关于城市更新从容有序实施策略的规定。

城市更新的复杂性,决定了城市更新是一个长期、系统的过程。城市更新工作既要积极,又要稳妥。实践中,不宜采取一刀切、大干快上的方式进行更新改造,而应根据实际情况的不同,分别采取不同的更新改造方式。同时,推进城市更新时要注意统筹兼顾,突出重点,先易后难,有序推进。

第十一条

市政府成立城市更新领导机构。城市更新领导机构负责审议城市更新重大政策措施,审定城市更新规划、计划和城市更新资金使用安排,审定城市更新片区策划方案及更新项目实施方案。

市城市更新部门是城市更新工作的主管部门,负责全市低效存量建设用地的盘活利用和城市危破旧房的更新盘活,统筹协调全市城市更新工作。负责拟订城市更新政策,拟定城市更新规划,组织编制城市更新项目计划和资金安排使用计划;指导和组织编制城市更新片区策划方案,审核城市更新项目实施方案;多渠道筹集资金,运用征收和协商收购等多种方式,组织城市更新范围内的土地整合归宗,土地整备,推进成片连片更新改造;统筹城市更新政府安置房的管理和复建安置资金监管,加强城市更新项目实施监督和考评。

各相关主管部门应当在各自法定职责范围内办理城市更新项目的行政审批。

【说明】

本条是关于市级层面城市更新管理架构及相关机构职责的规定。

市级层面的城市更新组织机构包括城市更新领导机构、市城市更新部门及相关主管部门。市城市更新领导机构负责宏观统筹,对重大、宏观问题进行审议、决策;市城市更新部门负责全市城市更新日常管理与协调监督;其他相关部门相应配合。

第十二条

各区政府是城市更新工作的第一责任主体,负责统筹推进本辖区内的城市更新工作,组织城市更新基础数据调查,组织本辖区城市更新改造计划和相关方案编制,依法组织开展拆迁安置、建设管理等工作,维护社会稳定。

区城市更新部门组织本辖区城市更新的具体实施工作。

街镇办事处、镇政府以及社区居委会、村委会等基层组织应当配合区政府做好城市更新相关工作,维护城市更新活动的正常秩序。

【说明】

本条是关于区级层面管理架构及相关机构职责的规定。

各区政府熟悉本区情况,作为城市更新工作的第一责任主体,有利于属地管理、协调多方力量,因地制宜开展工作,充分发挥地方积极性,加快推进城市更新工作。区城市更新部门、街镇办事处、镇政府以及社区居委会、村委会等基层组织,在区政府领导下各自开展工作。

 

第二章 一般规定

 

第十三条

下列土地申请纳入省“三旧”改造地块数据库后,可列入城市更新范围:

(一)城市市区“退二进三”产业用地;

(二)城乡规划确定不再作为工业用途的厂房(厂区)用地;

(三)国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业以及产业低端、使用效率低下的原厂房用地;

(四)不符合安全生产和环境要求的厂房用地;

(五)在城市建设用地规模范围内,布局散乱、条件落后,规划确定改造的旧村庄和列入“万村土地整治”示范工程的村庄;

(六)由政府依法组织实施的对棚户区和危破旧房等地段进行旧城区更新改造的区域。

【说明】

本条是关于城市更新适用范围的规定。

本条旨在说明可以纳入城市更新范围的土地、房屋类型。本条规定来源于国土、住建部门管理领域。将城市更新范围内的土地、房屋纳入省“三旧”改造地块数据库,有利于封闭运行,实现结果可控。

第十四条

城市更新方式包括全面改造和微改造方式。

全面改造是指以拆除重建为主的更新方式,主要适用于城市重点功能区以及对完善城市功能、提升产业结构、改善城市面貌有较大影响的城市更新项目。属历史文化名村、名城范围的,不适用全面改造。

微改造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下,通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮,以及整治改善、保护、活化,完善基础设施等办法实施的更新方式,主要适用于建成区中对城市整体格局影响不大,但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块。

在城市更新中,对历史文化街区及各类历史文化遗产类建筑应当根据相关法律法规的规定及规划要求进行保护,鼓励合理的功能置换、提升利用与更新活化。

【说明】

本条是关于城市更新方式的规定。

本条明确规定了城市更新的方式。本条旨在明确城市更新改造过程中对于土地和建筑利用、处置方式。

城市更新改造方式包括全面改造和微改造方式。从改造方式上看,全面改造涉及面广,拆迁补偿安置难,推进的时间基本上需要几年的周期,因此,全面改造项目不宜太多,必须审慎决策,谋定而动。而微改造与全面改造方式相比较,微改造一般项目较小,改善人居环境见效快,政府主导投入,创新改造模式,通过增加公共配套设施和公共空间,改善消防、安全、卫生等人居环境,达到“小投入,大改观”的更新改造目标。

微改造的意义,一是对城市格局影响比较小;二是有利于保护历史文化积淀;三是对既有的社会关系的扰动比较小;四是实施难度会下降;五是投入产生回报的周期比较短。实践中,广州市的渔珠旧城项目、联合交易园、西塱改造项目均取得了较好的社会和经济效应。

微改造的操作模式包括局部拆建、功能置换、整治修缮、保护、活化等。

在城市更新中,对历史文化街区及各类历史文化遗产类建筑应当根据相关法律法规的规定及规划要求进行保护。

第十五条

城市更新可以由市政府工作部门或区政府及其部门作为主体,也可以由单个土地权属人作为主体,或多个土地权属人联合作为主体,综合运用政府征收、与权属人协商收购、权属人自行改造等多种改造模式。

危险房屋的治理,按照房屋安全管理相关规定办理。

城市更新通过市场运作的,应当选取与更新规模、项目定位相适应,有资金实力、开发经验和社会责任感的诚实守信的企业。

【说明】

本条是关于城市更新主体的规定。

本条旨在明确我市城市更新改造工作采用政府主导、充分发挥权属人积极性、通过市场运作的方式进行改造。

本条规定第一次把征收也纳入改造模式中,拓展了城市更新的方式,其上位法依据是《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等。

我市已制定了《广州市房屋安全管理规定》,危险房屋的治理应按此规定处理。

第十六条

市城市更新部门应当建立常态的基础数据调查制度,组织指导各区政府开展城市更新片区的土地、房屋、人口、规划、文化遗存等现状基础数据的调查工作,建立城市更新数据库。城市更新基础数据应当定期更新。市国土规划、住房城乡建设、房屋地籍等行政管理部门应当与市城市更新部门建立数据共享和交换机制。

【说明】

本条是关于城市更新基础数据调查的规定。

本条规定由市城市更新部门建立常态的基础数据调查制度,主要考虑:一是由政府主导做好城市更新基础数据调查,建立城市更新数据库,由政府把握更新改造片区土地、房屋、人口、规划、文化遗存等现状基础数据的主动权,摸清区域现状情况,保障公共利益,做好片区策划。二是城市更新是在存量建设用地上进行更新改造,不同于在新增用地上搞建设,存量建设用地上现状已存在房屋、人口、权属等各种复杂关系,必须建立基础数据调查制度,才能实事求是推进更新改造。三是近年“三旧”改造实践证明,由市场主体主导前期基础数据调查,往往会导致数据虚高、倒逼规划、诱发腐败等问题,基于维护公共利益考虑,必须由政府主导做好基础数据调查,真正掌握最真实和最准确的基础现状情况。四是城市更新数据库将会与“三规合一”平台对接,与国土规划、城乡建设和房屋地籍等部门建立数据共享和交换机制。

城市更新基础数据调查工作是城市更新的一项基础性工作,是城市更新改造补偿、安置、复建、融资等的重要依据;因此需要建立常态的基础数据调查制度并与其他相关行政管理部门建立数据共享和交换机制。按照穗府办〔201540号的规定,城市更新项目现状调查是市城市更新局的职责之一。

第十七条

城市更新重大项目实行专家论证制度。市城市更新部门组织设立城市更新专家库,对符合条件的更新项目的科学性、可行性、合理性进行论证。

【说明】

本条是关于城市更新专家论证制度的规定。

本条规定的城市更新专家论证制度与本办法第十八条规定的公众咨询委员会和村民理事会制度,均属于充分吸纳各方意见的机制设计。本条规定旨在实行专家论证制度,对城市更新重大项目的科学性、可行性和合理性进行科学严谨的论证,强化第三方专业力量的研究参与,保障公众利益。

第十八条

旧城镇更新涉及重大民生事项的,可以设立公众咨询委员会。公众咨询委员会坚持“问需于民、问计于民、问政于民”,保障公众在旧城镇更新中的知情权、参与权。

旧村庄更新改造可以设立旧村改造村民理事会。旧村改造村民理事会遵循“一村一会”的原则,由改造的旧村发起,可以制定工作章程,于改造启动阶段成立,至改造完成时终止。村民理事会在村党支部和村民委员会领导下,协助村集体经济组织,协调村民意见征询、利益纠纷和矛盾冲突,保障村集体和村民在旧村庄更新中的合法权益,顺利推进旧村庄更新。

【说明】

本条是关于公众咨询委员会和村民理事会制度的规定。

本条规定的公众咨询委员会和村民理事会制度,属于一种民间的、专项的、阶段性的公众参与机制设计。在旧城镇和旧村庄更新改造中分别设立公众咨询委员会和旧村改造村民理事会,有利于更加充分保障群众的知情权、表达权和参与权,促进更新改造工作和谐开展。由于旧厂房改造涉及权属主体较少,故无需设立公众咨询委员会。

第十九条

城市更新应当与查处违法用地、违法建设相结合。

任何单位和个人不得借城市更新之机进行违法建设。

各区政府应当建立长效机制,对借城市更新之机,违规建设或抢建违法建筑的,应当严厉查处,杜绝新增违法用地、违法建设。

【说明】

本条是关于制止违法建设、违法用地的规定。

以往的“三旧”改造政策,确认了历史上实际用地者的权益,允许其参与更新改造的利益分配。在规范土地管理、解决历史遗留问题的同时,容易引发新的违法用地、违法建设冲动。针对上述情况,本条规定加强对违法用地、违法建设的查处,区分新旧不同情况,杜绝新增的违法用地和违法建设发生。

 

第三章 更新规划与方案编制

第二十条

市城市更新部门应当组织编制城市更新中长期规划,报市城市更新领导机构审定。

城市更新中长期规划应当符合国民经济和社会发展总体规划、城乡总体规划和土地利用总体规划。城市更新中长期规划应当明确中长期城市更新的指导思想、目标、策略和措施,提出城市更新规模和更新重点。

【说明】

本条是关于城市更新中长期规划的规定。

本条明确了城市更新中长期规划的编制主体、审定主体、符合条件以及主要内容。本条旨在明确城市更新中长期规划编制的主体为市城市更新部门,审定主体为市城市更新领导机构,并强调主要内容侧重于指导思想、目标、策略措施,以及更新规模和更新重点等宏观要素,从整体层面把控好城市更新中长期发展方向和重点工作。

第二十一条

市城市更新部门应当会同各区政府依据城市更新中长期规划,结合城市发展战略,划定城市更新片区。

【说明】

本条是关于城市更新中长期规划实施的规定。

本条明确了划定城市更新片区的主体和依据。本条旨在说明城市更新片区由市城市更新部门会同各区政府,结合更新实际划定,在城市更新中长期规划的框架下,按照市委、市政府确定的城市发展战略和工作部署,统筹划定更新片区,成片连片推进更新改造。

第二十二条

划定城市更新片区,应当符合下列规定:

(一)保证基础设施和公共服务设施相对完整;

(二)综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素;

(三)符合成片连片和有关技术规范的要求;

一个城市更新片区可以包括一个或者多个城市更新项目。

【说明】

本条是关于城市更新片区划定的规定。

本条明确了划定城市更新片区应当符合的规定。本条旨在说明划定城市更新片区时,必须考虑的相关因素:如保证基础设施和公共服务设施的完整性;道路、河流等自然要素及产权边界等因素;符合成片连片改造的技术要求等。另外,一个城市更新片区的范围可以包括一个或者多个城市更新项目。

本办法第八条规定“推进成片连片更新”,本条规定是对前述规定在实施过程中的具体贯彻落实。

第二十三条

纳入城市更新片区实施计划的区域,应当编制片区策划方案。片区策划方案应当包括以下内容:

(一)城市更新片区发展定位、基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及其布局;

(二)城市更新片区内更新项目的具体范围、更新目标、更新模式和方式、拆迁补偿总量和规划控制指标;

(三)城市更新片区内城市设计指引;

(四)城市更新片区的实施经济分析及资金来源安排;

(五)需要分期实施的,列出分期实施的地块(项目)和时序,并提出资金安排建议;

(六)历史文物资源及保护方案;

(七)其他应当予以明确的内容。

【说明】

本条是关于片区策划方案内容的规定。

本条明确了纳入城市更新片区实施计划的区域应当编制片区策划方案,并说明了策划方案包括的内容。本条旨在说明片区策划方案编制的必要性及其主要内容。片区策划方案是本办法提出的新名词,片区策划方案是指,在政府主导下,站在更新片区整体发展层面,基于项目可实施和可持续发展视角,从区域发展定位、公共利益保障、产业转型升级、更新项目具体范围及其规划控制指标、经济分析及资金来源、分期实施时序、历史文化保护等各方面,进行全面统筹,与规划相关的内容相当于控制性详细规划导则深度。控规是相对静态,内容较为单一;而策划方案是面向实施、经过多轮动态测算的综合性方案,包括更多方面内容,例如包括现状拆迁总量、产业的方向和布局、实施的经济分析、实施的时序安排。策划方案可以对多个城市更新项目的关联关系进行综合分析,提升成片更新协调统筹的水平,是对政府主导、统筹规划原则的充分体现。

第二十四条

城市更新片区策划方案的编制应当符合以下原则:

(一)注重保护城市特色资源,延续历史文化传承,塑造具有广州特色的城市风貌,加强对文物古迹、历史建筑的保育、活化。

(二)优先保障城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。鼓励增加公共用地,节约集约利用土地。鼓励节能减排,促进低碳绿色更新。公共服务设施以及市政公用设施等用地面积结合片区策划面积规模,原则上不少于策划方案总面积的30百分比。

(三)应当充分开展土地、房屋、人口的现状数据调查,测算改造成本和权益面积,按照可实施和可持续发展的原则,科学合理设置规划建设总量。充分尊重相关权利人的合法权益,有效实现公众、权利人、参与城市更新的其他主体等各方利益的平衡。

【说明】

本条是关于片区策划方案编制原则的规定。

过往经验表明,新区域开发中,公共服务设施以及市政公用设施占地一般为1/3左右。为此,本条对公共服务设施以及市政公用设施等用地面积结合片区策划面积规模,规定原则上不少于策划方案总面积的30百分比。

本条明确了城市更新片区策划方案编制的原则。本条旨在强调编制城市更新片区策划方案时,需要遵循保护城市特色资源,延续历史文化传承;优先保障公共利益(公共服务设施和市政公用设施等公共用地面积原则上不少于策划方案总面积的30百分比);充分开展基础数据调查,科学合理设置规划建设总量,尊重各方权利人合法权益等原则,以从公共利益角度出发,编制好更新片区策划方案。

第二十五条

城市更新片区策划方案应当按照有关技术规范制定,并应当按程序进行公示、征求意见和组织专家论证。城市更新片区策划方案由市城市更新部门提交市城市更新领导机构审议。

【说明】

本条是关于城市更新片区策划方案编制程序的规定。

本条规定更新片区策划方案需要按照有关技术规范制定(《广州市城市更新片区策划方案编制指引》),并经过公示、征求意见和组织专家论证等公开透明程序进行研究论证后,再由市城市更新部门提交市城市更新领导机构审议。一是更新片区策划方案的编制技术有规范,有指引;二是更新片区策划方案必须经过公开透明程序研究论证;三是更新片区策划方案最终由市城市更新领导机构审定。

第二十六条

城市更新片区策划方案经市城市更新领导机构审定后,涉及调整控制性详细规划的,由市城市更新部门或区政府依据城市更新片区策划方案编制控制性详细规划调整论证报告,提出规划方案意见,申请调整控制性详细规划,报市规划委员会办公室提交市规划委员会审议并经市政府批准。

【说明】

本条是关于城市更新片区策划方案控规调整的规定。

城市更新片区策划方案是面向实施的,与控制性详细规划相比,城市更新片区策划方案对现状数据掌握得更为精准,内容更加综合全面。

本条旨在规定更新片区策划方案如涉及调整控制性详细规划,需要经过的职能部门和论证程序。市城市更新部门或区政府可以依据城市更新片区策划方案编制控制性详细规划调整论证报告,申请调整控制性详细规划;市规划委员会办公室(设在市国土规划委)再将控制性详细规划调整论证报告提交市规划委员会审议并最终经市政府批准。

第二十七条

市城市更新部门应当结合城市更新片区策划方案,组织编制城市更新年度计划,年度计划包括片区计划、项目实施计划和资金使用计划。

各区政府应当于每年6月底前向市城市更新部门申报纳入下年度城市更新年度计划的项目。

市政府各部门及直属企事业单位、土地权属人可于每年6月底前向市城市更新部门申报下年度城市更新年度计划项目。

【说明】

本条是关于城市更新年度计划申报的规定。

本条明确了城市更新年度计划的编制主体、计划组成、申报主体和申报时限。本条旨在规定市城市更新局是城市更新年度计划的编制主体,年度计划由片区计划、项目实施计划和资金使用计划三个组成。在实践中,城市更新项目可能由各区政府、市政府各部门及直属企事业单位、土地权属人等各主体牵头申报和实施,所以规定年度计划申报主体包括各区政府、市政府各部门及直属企事业单位、土地权属人。年度计划申报时限规定为每年6月底,主要考虑需要与市发改委和市财政局规定的年度重点项目和财政资金的申报时限适度提前,市城市更新局统筹协调后统一制定年度计划。

第二十八条

市城市更新部门对申报项目进行统筹、协调,经征求国土规划、住房城乡建设、发展改革和财政等部门意见后,拟订年度城市更新项目计划,报市城市更新领导机构审定;所需资金纳入年度固定资产投资计划,并按发展改革部门投资立项所确定的资金来源予以安排,其中属于财政投资项目的,还应纳入同级财政年度预算。

城市更新年度计划可以结合推进更新项目实施情况报市城市更新领导机构进行定期调整。当年计划未能完成的,可在下一个年度继续实施。

【说明】

本条是关于年度项目计划报批与调整的规定。

本条明确了城市更新年度计划报批与调整程序等事项。本条旨在规定城市更新计划由市城市更新局牵头征求国土规划、住建、发展改革和财政等部门的意见后,统筹协调编制城市更新计划,并最终由市城市更新领导机构审定。城市更新项目所需资金要按照市发改委和市财政局的相关规定纳入投资计划和年度预算。城市更新项目范围内,权属情况相对比较复杂,实施过程变数较多,城市更新年度计划可视更新项目实施情况进行动态调整。更新项目实施完成需要一个时间周期,所以当年计划未能完成的,可在下一个年度继续实施。

第二十九条

纳入城市更新年度计划的项目,由区政府组织编制城市更新项目实施方案。

编制城市更新项目实施方案应当符合更新片区策划方案以及城市更新项目实施方案编制的技术规范。

【说明】

本条是关于编制项目实施方案主体和原则的规定。

本条明确了城市更新项目实施方案的组织编制主体和编制要求。本条旨在说明区政府在编制城市更新项目实施方案时的重要作用。城市更新项目实施方案的编制应当符合更新片区策划方案以及城市更新项目实施方案编制的技术规范,即城市更新项目实施方案要在更新片区策划方案的框架和要求下,按照城市更新项目实施方案技术规范和工作指引进行编制。

第三十条

城市更新项目实施方案应经专家论证、征求意见、公众参与、部门协调、区政府决策等程序后,形成项目实施方案草案及其相关说明,由区政府上报市城市更新部门协调、审核。

市城市更新部门牵头会同市城市更新领导机构成员单位,召开城市更新项目协调会议对项目实施方案进行审议,提出审议意见。协调会议应当重点审议项目实施方案中的融资地价、改造方式、供地方式以及建设时序等重要内容。涉及城市更新项目重大复杂事项的,经协调会议研究后,报市城市更新领导机构研究。

城市更新项目实施方案经审议、协调、论证成熟的,由市城市更新部门向属地区政府书面反馈审核意见。区政府应当按照审核意见修改完善项目实施方案。

城市更新项目实施方案修改完善后,涉及表决、公示事项的,由区城市更新部门按照规定组织开展,表决、公示符合相关规定的,由区政府送市城市更新部门审核。

【说明】

本条是关于项目实施方案编制、审核、表决和公示的规定。

本条明确了城市更新项目实施方案的编制、审核、表决和公示等主体、程序和条件。

本条第一款规定了更新项目实施方案在区政府主导下组织编制、征询意见、公众参与、部门协调的流程,在区内统筹做好实施方案编制的前期工作后,再由区政府上报市城市更新部门协调、审核。

本条第二款规定了更新项目实施方案报市城市更新部门后,市城市更新部门牵头会同市城市更新领导机构成员单位对项目实施方案进行审议研究的主要内容,包括项目实施方案中的融资地价、改造方式、供地方式以及建设时序等重要内容,如涉及重大复杂事项,市城市更新部门会同市城市更新领导机构成员单位无法协调达成一致的,则需要报市城市更新领导机构研究。

本条第三款规定了经过充分研究论证成熟的城市更新项目实施方案,由市城市更新部门向属地区政府书面反馈审核意见,区政府再审核意见修改完善项目实施方案。

本条第四款规定了区政府在修改完善城市更新项目实施方案后,如涉及表决、公示事项的,由区城市更新部门按照规定组织开展表决、公示,表决、公示符合相关规定后,再由区政府送市城市更新部门审核。主要考虑到现阶段的城市更新项目实施方案已经多轮研究协调并修改完善,可以按照相关规定开展表决、公示事项,表决、公示通过后,以便提交市城市更新领导机构最终审议决策。

城市更新利益主体比较多,实施过程比较复杂,综合性强、难度高。为充分发挥城市更新部门综合协调的职能,本条规定在原“三旧”改造项目实施方案编制、审核环节,新增加了召开协调会议的工作环节,在正式审定城市更新项目实施方案前,加强对重要内容的协调、论证。

第三十一条

市城市更新部门负责向市城市更新领导机构提交审议城市更新项目实施方案。

城市更新项目实施方案经市城市更新领导机构审议通过后,由市城市更新部门办理项目实施方案批复。

城市更新项目实施方案批复应在市城市更新部门工作网站上公布。

【说明】

本条是关于项目实施方案的审定和批复的规定。

本条明确了城市更新项目实施方案的审定和批复事项。市城市更新部门将经过前期多轮研究协调和修改完善,并已通过表决公示等程序的更新项目实施方案提交向市城市更新领导机构审议,审议通过后再由市城市更新部门办理批复。按照信息公开要求,城市更新项目实施方案批复要在市城市更新部门工作网站上公布。

第三十二条

微改造中的符合控制性详细规划的整治修缮项目,纳入年度城市更新项目计划后,由区政府负责审核,但涉及利用市城市更新资金的,应当征求城市更新部门的意见。

已纳入城市更新计划的危险房屋治理采取拆除重建方式的,有关部门审批时应当征求城市更新部门的意见。

【说明】

本条是关于微改造项目审核的规定。

本条明确了城市更新微改造项目的审核权限、涉及利用市城市更新资金的征求意见程序、以及已纳入城市更新计划的危险房屋治理采取拆除重建方式的审核程序。本条旨在规定区政府负责审核的项目情形,即城市更新微改造中的符合控制性详细规划并纳入年度城市更新项目计划的整治修缮项目,可由区政府审核。利用市城市更新资金需要市城市更新部门批准,故使用前应当征求城市更新部门的意见。纳入城市更新计划的危险房屋治理采取拆除重建方式,可能涉及城市更新片区全面改造项目的统筹推进,应当征求城市更新部门的意见。

第三十三条

城市更新项目实施方案批复后,由各区政务服务中心设立的统一窗口,按照“前台综合受理,后台分类审批,统一窗口出件”的原则,集中受理立项、规划、国土等行政审批申请并批复。

市城市更新部门应当建立审批服务制度,建立申请主体和审核部门的协调反馈机制,督办手续办理进展,协调项目推进中遇到的问题。

各主管部门应当严格按照市城市更新领导机构议定事项和城市更新项目实施方案的批复,办理后续行政审批手续,并按照本市建设工程项目优化审批流程的有关方案实行并联审批,限时办结,不得重复审核。城市更新改造项目符合重点项目绿色通道审批规定的,可以纳入绿色通道办理审批手续。

【说明】

本条是关于简化程序优化流程的规定。

本条明确了城市更新项目实施方案批复后的简化程序和服务制度,并提出各主管部门相应职责和工作要求,不得重复审核。本条旨在规定更新项目实施方案批复后,按照简政优化流程,提高工作效率的要求,各区应在政务服务中心设立统一窗口,集中受理和批复立项、规划国土等后续行政审批申请。市城市更新部门也要建立批后跟进服务制度,统筹协调解决批后推进中遇到的问题,加快推进项目更新改造。在实践中,各主管部门可能从本位主义角度,对批复后的更新项目实施方案再次进行审核,导致更新改造推进的程序繁琐,效率低下,使得市城市更新领导机构议定事项无刚性效力,所以,在本条中明确规定各主管部门应严格按照市城市更新领导机构议定事项和城市更新项目实施方案的批复,办理后续行政审批手续,并按照市建设工程项目优化审批流程的相关规定,限时办结,不得重复审核。市委市政府确定的更新改造重点项目符合绿色通道审批规定的,可纳入绿色通道加快办理审批手续。

 

第四章 用地处理

第三十四条

对于用地行为发生在2007630日之前,需要完善历史用地手续的集体建设用地,可按照以下规定进行历史用地处置:

(一)农村集体经济组织或其继受单位自行理清处置土地范围内的经济关系;进行拆除重建的,应当自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物等。

(二)农村集体经济组织或其继受单位应当与政府签订完善处置土地征(转)手续的协议,政府不再另行支付补偿费用。

(三)完善征收手续的历史用地,土地现状用途和现行规划用途均为工业用地的,可由现土地使用权人按自行改造完善规划、用地手续。

(四)已按“三旧”改造政策完善集体建设用地手续的村集体建设用地,改造后安排为工业、商业等经营性用地的复建安置用地,应当抵扣留用地指标;指标不足的,可采取村集体申请预支留用地指标等方式解决,也可采取无偿移交一定比例用地的办法申请供地;改造范围内的农用地,符合边角地、夹心地、插花地的,不需要抵扣留用地指标。

市城市更新部门应当会同市国土规划部门完善机制,加快推进完善历史用地手续工作。

【说明】

本条是关于完善历史用地手续过程中各类情形处置的规定。

具体情形包括现状建筑、补偿费用、工业用地完善手续、留用地兑现、“三地”处置等。按照现有规定,198711日土地管理法实施之前,直接承认用地现状;198711日到2007630日之前,允许完善手续,纳入“三旧”改造范围;200771日之后再有违法用地的,不允许纳入“三旧”改造。实际操作中,198711日到2007630日的历史用地,允许完善手续,“三旧”改造后安排作工业、商业的复建安置用地,可作为保障村集体及村民长远生计的建设用地,其作用与留用地等同。在此期间,各村因征地产生的历史欠帐留用地指标,应当结合“三旧”改造逐步统筹兑现。

第三十五条

旧城镇更新项目由区政府按照签订的拆迁补偿协议组织落实补偿完毕后,向市国土资源主管部门提出供地申请,由市国土资源主管部门按国有建设用地公开出让程序,组织地块出让。

旧厂房更新项目,政府收储的,纳入土地供应计划,由政府按规定组织土地供应;允许自行改造的,由原产权人向国土资源主管部门办理补交土地出让金或完善土地出让手续并变更土地权属证书。

旧村改造项目用地,村集体可选择保留集体土地性质或按规定转为国有土地;复建安置地块只能确权给集体经济组织,转为国有土地的可采取划拨方式供地,融资地块转为国有土地,可采取公开出让给市场主体或协议出让给村集体经济组织、村全资子公司或原农村集体经济组织与按规定公开选择的市场主体组成的合作企业等方式供应土地。

【说明】

本条是关于不同改造类型更新项目土地供应方式的规定。

旧村改造专业性强、复杂度高、利益关系复杂,有必要引入专业性企业进行开发建设,同时,要通过公开运作过程提升工作透明度。本办法新规定了由村集体公开选择市场主体组成合作企业的旧村开发模式,本条相应规定“可采取公开出让给市场主体或协议出让给村集体经济组织、村全资子公司或原农村集体经济组织与按规定公开选择的市场主体组成的合作企业等方式供应土地”,扩展了土地使用权的受让主体范围,更具可操作性。

第三十六条

城市更新项目以拆除重建方式实施的,其土地使用权出让年期不超过相应用途经营性用地的最高出让年期。以改建扩建方式实施且用途不改变的,其出让年期与原土地出让合同保持一致;涉及用途改变的,其出让年期不超过相应用途经营性用地的最高出让年期。

【说明】

本条是关于不同改造方式用地出让年限的规定。

第三十七条

城市更新项目用地范围内现状土地、房屋涉及多个权属人的,应当进行土地归宗后由同一个权利主体实施改造。除政府依法征收的以外,项目用地范围内的土地房屋权属人可以通过向国土规划主管部门申请土地使用权和房屋收购进行土地归宗,也可以由多个权属人签订协议并依照《中华人民共和国公司法》的规定以权属人所拥有的土地房屋权益作价入股的方式进行土地归宗。

【说明】

本条是关于土地归宗的规定。

土地归宗有利于实现城市更新项目集聚、高效、有序实施。土地归宗有多种方式,包括征收、收购、作价入股等。

第三十八条

更新项目改造地块与城市更新片区不一致时,应当将边角地、插花地、夹心地纳入改造范围。属于自行改造的项目,由土地权属人将边角地、插花地、夹心地进行土地归宗或与相关土地权属人联合改造。

【说明】

本条是关于城市更新片区内“三地”处置的规定。

对边角地、插花地、夹心地进行归宗,有利于实现土地整体开发,提升开发效益。

第三十九条

城市更新项目用地范围内、外地块之间土地的置换,包括集体建设用地与集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地置换,应遵循“面积相近、价值相等、双方自愿、凭证置换”的原则。

【说明】

本条是关于城市更新范围内土地置换的规定。

广州市目前尚无关于土地置换的专门细则。土地置换有利于实现城市更新范围内不同用途、不同权属用地的空间布局优化。本条规定了土地置换的原则。

第四十条

集体建设用地使用权依法流转的,由取得土地使用权的主体实施更新改造。集体建设用地使用权流转用于兴建公租房、廉租房等保障性住房的,不得进入交易市场。

【说明】

本条是关于城市更新项目集体建设用地流转的规定。

本条明确了集体建设用地使用权流转后,实施更新改造的主体是取得集体建设用地使用权的权利人。本条强调了集体建设用地使用权流转后,建设保障性住房的限制。

第四十一条

历史上已由国土房管部门作出集体建设用地转为国有建设用地审批,或者同一楼栋(或同一规划红线范围内)部分房屋单元已办理国有土地房地产登记的房地产,根据有关土地、房地产登记办法以及现行政策法规,按照尊重历史、实事求是的原则办理国有土地房地产登记。

【说明】

本条是关于“城中村”土地转制后处理房地产确权遗留问题的规定。

2010年,《关于印发<城中村转制改造中土地房产权属登记和用地手续衔接的操作办法>的通知》(穗国房字〔2002280号)失效后,我市执行“城中村”土地转制改造政策遗留了一些问题,包括:国土房管部门作出集体建设用地转为国有建设用地审批,但未办理国有土地使用权登记;同一楼栋(或同一规划红线内)部分房屋单元已由集体土地房地产变更登记为国有土地房地产登记,但仍有一部分未办理土地性质变更登记(即同一栋楼存在国有土地、集体土地两种土地性质的问题)。本条对此类情况的登记提出原则处理意见。

 

第五章 资金筹措与使用

第四十二条

城市更新可多渠道筹集更新资金来源,包括:

(一)市、区财政安排的城市更新改造资金及各级财政预算中可用于城市更新改造的经费;

(二)国家有关改造贷款政策性信贷资金;

(三)融资地块的出让金收入;

(四)参与改造的市场主体投入的更新改造资金;

(五)更新改造范围内土地、房屋权属人自筹的更新改造经费;

(六)其他符合规定的资金。

【说明】

本条是关于城市更新资金来源的规定。

鼓励城市更新多渠道筹集资金,充分利用好财政资金、市场闲置资金等各类资金,一方面破解城市更新项目资金需求大的难题,另一方面充分盘活、发挥各类性质资金作用,引导、激励相关利益主体积极参与改造,提高经济效益,让群众共享城市更新成果,实现利益共享。

第四十三条

市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的日常工作经费,加大财政对于更新改造资金支持力度。市、区政府应当安排城市更新资金,城市更新资金来源主要包括市、区土地出让收入和财政一般公共预算。

【说明】

本条是关于城市更新财政资金来源的规定。

城市更新遵循政府主导、市场运作的原则,市、区政府应当加大财政投入支持本市城市更新工作。

第四十四条

城市更新资金主要用于以下方面:

(一)城市更新中长期规划编制及动态修编;

(二)城市更新项目的前期基础数据调查及数据库建设;

(三)城市更新片区策划方案编制;

(四)更新项目的实施方案编制,城市更新项目建设投资;

(五)城市更新改造范围内土地征收、协商收购及整备;

(六)城市更新项目经济难以自身平衡的扶持专项补助以及启动;

(七)城市更新政策理论、技术规范等研究。

本条第一款规定的用途中,其资金来源是土地出让收入的,应当符合土地出让收入使用范围,其余则在财政安排的其他资金中安排。

【说明】

本条是关于城市更新资金用途的规定。

结合工作实际,本条对城市更新工作资金用途进行细化。资金用途覆盖城市更新的方方面面,既包含中长期规划、政策理论、技术规范等,也包含基础数据调查、方案编制、土地征收储备等项目前期工作,还包括更新项目的基本建设投资。此外,对于难以自身平衡经济的城市更新项目,也将给予补助以及启动资金。

第四十五条

历史文化街区和优秀历史文化建筑保护性整治更新改造项目,整体纳入更大范围片区改造区域,筹措改造资金;不能实现经济平衡的,由城市更新资金进行补贴。

城市更新资金优先安排微改造项目。重点用于消除居住安全隐患,完善各种生活设施,改善人居环境,改善更新改造范围内路、水、电、气、消防、排污、环卫、通讯等公共服务设施,提升区域人居环境质量。

鼓励社区微改造范围内的居民采取自主配合投入的方式,参与社会微改造。被依法鉴定为危破旧房、需要拆除重建的单栋建筑,依据城市危房管理的有关规定筹集资金。

【说明】

本条是关于城市更新资金使用特殊要求的规定。

本条对城市更新资金使用中的一些特殊情况进行了补充。历史文化保护项目延续历史文化传承,同时因其特殊性,存在着区域范围内经济无法平衡的难题,财政应对其进行扶持。微改造项目往往涉及切实改善民生,城市更新资金应优先安排。

第四十六条

按照“政府主导、市场运作、多方参与、互利共赢”的原则,创新融资渠道和方式,注重发挥市场机制的作用,充分调动企业和居民的积极性,动员社会力量广泛参与城市更新改造。

鼓励利用国家政策性资金,争取更多的国家政策性贷款用于更新改造项目。

引导市场金融机构根据改造项目的资金筹措、建设方式和还贷来源等具体情况,在以土地使用权和在建工程抵押担保发放贷款的基础上,探索贷款投放和担保新模式,创新信贷金融产品,优先保障符合条件更新改造项目的信贷资金需求。

按照政府和社会资本合作项目建设模式(PPP)管理规定,鼓励企业参与城市更新改造和安置房建设,积极引入民间资本,通过直接投资、间接投资、委托代建等多种方式参与更新改造,吸引有实力、信誉好的房地产开发企业和社会力量参与。

【说明】

本条是关于城市更新融资创新的规定。

城市更新资金需求量大,应当鼓励在城市更新融资方面进行积极创新。通过创新不同的融资模式,积极引导更多社会力量参与到城市更新工作中。常见的资金来源渠道包括:国家政策性资金、金融机构信贷资金、政府与社会资本合作(PPP)等。

第四十七条

符合条件的城市更新安置复建房项目,依据棚户区改造政策,按照安置复建面积“建一免一”的原则,减免城市基础设施配套费,并可在本市权限范围内依法减免其他行政事业性收费和政府性基金。

【说明】

本条是关于城市更新收费政策支持的规定。

城市更新资金需求量大,改造成本高,通过收费减免优惠政策,可以有效引导、激励相关主体积极参与改造,实现利益共享共赢。

 

第六章 监督管理

第四十八条

旧村庄自主改造及合作改造类项目的复建安置资金监管遵循分级负责、专款专用和集中支付的原则。复建安置资金所有权人将复建安置资金存入监管账户。城市更新部门、复建安置资金所有权人和监管账户开户银行应当签订三方协议,对资金的使用进行监管,确保专款专用。

【说明】

本条是关于旧村庄改造复建安置资金监管的规定。

旧村庄改造牵涉村民众多,为防止因改造资金短缺、复建安置工程拖延等因素造成村民回迁安置不能按时完成,引发社会不稳定而制定,目的是保障复建房屋权利人的合法权益。

我市曾于2010年《印发<关于加强旧村全面改造项目复建安置资金监管的意见>的通知》(穗旧改联字〔20103号),并于2012年对该意见进行了局部修改。黄埔、天河、荔湾、开发区制定了相应的细则,以上文件执行总体情况良好,有效的降低旧村改造风险,这种做法应继续延续。

第四十九条

城市更新主管部门应当加强城市更新基础数据库和动态监控信息系统建设,做好更新改造审核、项目实施、竣工验收等情况的标图入库,实行更新改造全程动态监管。

建立城市更新重点项目建设实施情况的定期考核通报制度,重点考核常态化工作机制建设、更新改造资金使用、年度改造目标完成量、改造项目批后监管措施等内容,将考核结果作为城市更新改造年度实施计划制订和资金分配的重要依据。

【说明】

本条是关于加强更新改造全程动态监管的规定。

监管措施包括:建设城市更新基础数据库、建设城市更新信息监管系统、建立项目实施定期考核通报制度。全过程动态监管涵盖从基础数据摸查、改造审核、项目实施、竣工验收等各个环节。重点考核机制建设、资金使用、目标完成、批后监管等内容,用制度、资金、政策等激励措施激发各相关改造责任主体参与城市更新改造的积极性。

第五十条

建立城市更新项目退出机制。加强对城市更新项目的时限管理,城市更新项目实施主体未按时限完成拆迁安置或办理土地出让手续或完成移交土地的,项目实施方案需报市城市更新领导机构重新审定。

【说明】

本条是关于城市更新项目退出机制的规定。

本条目的是督促已批项目改造主体按时或加快项目改造,确保存量用地按改造方案如期开发,避免闲置;逾期未实施改造的需重新报批改造方案,目的是防止改造主体利用融资土地价格等因素变化,利用时间差获取暴利。

第五十一条

城市更新项目涉及房屋拆迁安置的,应当坚持先安置、后拆迁的原则。城市更新片区应当同步推进市政、公建、公用、公交等配套设施建设,积极引进优质的教育、医疗、商业等社会资源。

市城市更新部门在城市更新项目中,组织筹建城市更新政府统筹安置房。

【说明】

本条是关于城市更新房屋拆迁安置的基本规定。

对于涉及拆迁的城市更新项目,应当落实改善民生的目标要求,解决好被拆迁主体的居住需求,并在改造过程中,同步推进公共服务设施建设。在城市更新过程中统筹建设安置房,有利于扩大安置房源总量,为被拆迁人提供最多的选择空间,加快城市更新进程。

第五十二条

加快城市更新项目范围内水、电、气、排污、环卫、通讯等公共服务设施的建设,解决区域水浸隐患,实现“雨污分流”和“三线”下地。

城市更新项目改造范围内由改造主体负责的公建配套和市政基础设施未在规定的时限内启动建设,除安置房外,其他建设项目不得启动。

【说明】

本条是关于公共服务设施配建的规定。

城市更新范围内原公共服务设施不足,人居环境较差,有必要通过更新改造补充完善,提升整体人居环境水平。为保证公共服务设施同步建设并投入使用,本条第二款规定改造主体负责的公建配套和市政基础设施的启动建设时间,不得迟于除安置房以外其他建设项目的启动建设时间。

第五十三条

城市更新相关的部门、单位应当严格遵守《广州市建筑废弃物管理条例》,土地开发和城市更新项目拆除建筑废弃物必须循环利用,禁止直接填埋;不具备现场循环利用条件的,应运输至指定的地点进行循环利用。相关建设业主单位应当将循环利用的具体要求纳入地块总体开发方案和拆除类工程的招标文件。

【说明】

本条是关于城市更新过程中建筑废弃物处理的规定。

城市更新项目存在建构筑物拆卸,存在一些建筑废弃物,我市目前正在大力推进建筑废弃物处置利用,发展循环经济。本条目的是强调城市更新须遵循节俭、环保的绿色理念。

第五十四条

行政机关及其工作人员在城市更新基础数据调查,城市更新规划、计划、方案编制与审批,城市更新项目指导、监督、管理等工作中存在违法违纪行为的,依法依规追究责任;涉嫌犯罪的,依法移送司法机关处理。

对组织基础数据调查的区政府和数据复核机关因滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等导致用于片区策划方案或项目实施方案编制的基础数据出现重大错误的,对相关责任人进行问责;存在违法违纪行为的,由监察部门依法依规追究责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理。

【说明】

本条是关于主管部门及工作人员法律责任的规定。

参与城市更新工作的政府机关(人员)要本着实事求是、高度负责的态度,主动作为、廉洁自律的工作作风做好本职工作;对违法违纪行为依法追责,涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理。

第五十五条

有关单位和个人在开展城市更新意愿调查和征集、土地及建筑物核查、城市更新计划申报、城市更新规划编制与审批等城市更新工作中,有欺诈、胁迫、虚构事实、侵害个人隐私、泄漏商业秘密、伪造或者变造文件、散布虚假信息、受贿、行贿等行为的,相关部门应当及时查处,责令改正,并纳入诚信档案管理,涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理。

【说明】

本条是关于相关单位和人员法律责任的规定。

参与城市更新工作的社会企事业单位(人员)要本着实事求是的态度,按照各自职责完成好相关工作,遵守保密等规定。对违反相关规定的,应当做出相应查处;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理。

 

第七章

第五十六条

市城市更新部门负责依据本办法,组织起草城市更新基础数据调查制度、基础数据调查技术规范、片区策划方案编制技术规范、城市更新项目专家论证制度、项目实施方案编制技术规范、城市更新项目行政审批程序指引、复建安置资金管理办法、旧村庄改造成本核算办法、城市更新融资办法等相关配套文件,报市政府批准后组织实施。由市国土规划部门会同市城市更新部门组织起草城市更新历史用地处置、土地供应、土地归宗、土地置换、房屋确权的具体操作办法,报市政府批准后组织实施。

【说明】

本条是关于授权各部门制定配套细则的规定。

根据本条规定,市城市更新部门、市国土规划部门在各自职责范围内,制定相关规范性文件。同时,市城市更新部门、市国土规划部门制定的相关规范性文件,须报市政府批准后组织实施。

第五十七条

本办法自201611日起施行,《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔200956号)、《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》(穗府〔201220号)同时废止。

本办法施行前项目实施方案已通过原市“三旧”改造领导小组审议且仍在有效期内的,可按项目实施方案批准时的政策执行。

【说明】

本条是关于本办法施行时间和政策衔接的规定。

本办法规定与“三旧”改造政策相比,存在一定区别。基于公民对政府行政行为的“信赖保护原则”,本办法施行前,项目实施方案已通过原市“三旧”改造领导小组审议、且仍在有效期内的,应当适用原有规定,以免因本办法的出台,导致前期已依法审批并且仍在有效期内的项目受到影响。