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发证机构:广州市城市更新局 产生日期:2016-12-14 21:09:01
信息名称:《广州市旧村庄更新实施办法》条文释义 内容描述:《广州市旧村庄更新实施办法》条文释义

《广州市旧村庄更新实施办法》条文释义

发布时间:2016-12-14 21:09:01   来源:广州市城市更新局

第一章 总则

第一条

为进一步推进和规范本市旧村庄更新改造工作,促进城乡建设协调发展,优化城市生态环境,维护农村集体经济组织和村民的长远利益,根据有关法律法规和《广州市城市更新办法》的规定,结合本市实际,制定本办法。

【说明】

本条是关于本实施办法制定目的和依据的规定。

201512月,我市在结合近年三旧改造实践,统筹广东省三旧改造政策、国家棚户区改造政策和我市危破旧房改造政策的基础上,进行融合提升,出台《广州市城市更新办法》,用以规范指导我市城市更新工作。同时,针对旧村庄更新改造的实际情况,出台本实施办法,作为《广州市城市更新办法》的配套文件,用以进一步推进和规范本市旧村庄更新工作。

本实施办法的制定目的包括:

一、进一步推进和规范本市旧村庄更新工作。实践经验证明,城中村改造有力地推进了广州市节约集约用地、优化了土地资源配置,但由于城中村改造牵涉的主体多、各方利益诉求平衡难度大,且各村历史遗留问题复杂,改造进程中仍存在很多问题需要解决。为此,本实施办法的首要目的在于为本市旧村庄更新工作提供指引和依据,进一步推进和规范本市旧村庄更新工作。

二、促进城乡建设协调发展,优化城市生态环境。城中村是我国快速城市化进程中土地二元所有权体制下的产物,是城乡发展不平衡的表现。城中村普遍存在建筑密集、公配不足、环境较差、管理薄弱等问题。通过旧村庄更新,可以有效推进城乡一体化,促进城乡建设协调发展,优化城市生态环境。

三、维护农村集体经济组织和村民的长远利益。旧村庄更新可以改善建筑形态,提升产业结构,稳定集体经济组织内部利益格局,对村民融入城市生活、维护农村集体经济组织和村民的长远利益具有重要意义,也是本实施办法的制定目的之一。

本实施办法基本思路是:坚持政府主导,在项目实施方案批复前杜绝企业进入,按照片区策划编制方案项目实施三阶段设计,进一步理顺和简化改造流程:

1.第一阶段:改造策划与控规论证。该阶段属政府决策阶段,着重整体性的宏观把握,提出区域发展定位、更新策略、发展导向、落实公配比例、对经济可行性、规划可实施性进行研究,测算安置复建规模和改造效益,安排建设时序等。策划方案审定后,必要时进行控规论证和调整(单个项目的实施方案不再进行控规调整),锁定建设总量。

2.第二阶段:实施方案编制和审批。该阶段属政府主导、社会力量参与阶段,由区政府主导项目实施(包括拆迁补偿安置阶段)方案的编制,并从委托专业机构编制、组织专家论证、开展公众参与(征求村集体及村民意见)、征求职能部门意见、市更新部门及领导机构研究协调等方面,保障方案的科学性和可实施性。

3.第三阶段:项目更新改造实施。该阶段项目实施方案(含拆迁补偿安置方案)已批复、稳定,进入动迁和建设实施阶段。合作改造项目通过招投标方式引入合作企业进行开发建设,可一次性引入,即毛地招标,企业出资,村集体拆迁完毕后,净地移交企业建设;也可由村集体分别引入土地整理企业进行拆迁和房地产开发企业进行开发,即两阶段引入。为规范自主改造,本实施办法根据有关法律法规,规定转让全部股权应当经村民表决通过,并在农村集体资产交易平台公开挂牌转让。转让部分股权属于对外合作,视为合作改造,应遵循合作改造的规定。

第二条

本市行政区域范围内,符合旧村庄改造政策且纳入城市更新(三旧改造)数据库的旧村庄的更新改造,以及经市政府同意,旧村庄与其他存量建设用地、零星农用地统筹整理进行成片更新改造,适用本办法。

【说明】

本条是关于旧村庄更新改造适用范围的规定。

适用本实施办法的情形包括两类,一类是对旧村庄的更新改造。该类改造须具备一定的前提条件,即在本市行政区域范围内,符合旧村庄改造政策且纳入城市更新(三旧改造)数据库。另一类是对旧村庄与其他存量建设用地、零星农用地统筹整理进行成片更新改造。该种情形须经市政府同意方可进行。

本条规定对可进行旧村庄更新改造的对象范围进行合理界定,体现了封闭运行、结果可控的要求,规定旧村庄与其他存量建设用地、零星农用地统筹整理,有利于推进成片更新改造。经市政府同意,有利于体现政府在旧村庄更新改造中的主导地位。

 

第三条

旧村庄更新改造包括全面改造和微改造两种方式:

(一)全面改造。按照城乡规划的要求,难以通过局部改造改善居住环境、完善城市基础设施,须以整体拆除重建为主实施的更新方式。

(二)微改造。以保护历史文化和自然生态、促进旧村庄和谐发展为目的的更新方式,包含整治修缮和局部改造。

整治修缮是对环境较差、公共服务配套设施不完善的旧村庄,以改善居住环境和保护历史文化为目的,通过增加市政公共服务设施,管线下地,打通交通道路、消防通道,对单体建筑进行整治修缮和重建,实现三线下地、雨污分流,改善人居环境和提升社区功能。

局部改造是保持村庄传统特色风貌,改善居住环境,通过局部拆除、抽疏建筑等办法实施的整治。

【说明】

本条是关于旧村庄更新改造方式的规定。

旧村庄更新改造包括全面改造和微改造两种方式。本条规定对全面改造和微改造进行了定义,并明确了各自的特点。全面改造主要适用于按照城乡规划的要求,难以通过局部改造改善居住环境、完善城市基础设施,须以整体拆除重建为主实施的情形。微改造则主要适用于通过整治修缮、局部改造可达到保护历史文化和自然生态、促进旧村庄和谐发展目的的情形。

从改造方式上看,全面改造涉及面广,拆迁补偿安置量大,推进时间较长。微改造通过整治修缮或者局部改造的方式进行,相对比较方便、灵活,投入少、见效快。

 

第四条

旧村庄全面改造主要包括以下三种模式:

(一)征收储备。由政府整理土地,负责村民住宅和村集体物业复建安置补偿,整理的土地纳入储备后实施公开出让或用于市政公用设施建设,村集体经济组织不参与土地出让收益分成。

(二)自主改造。由村集体经济组织根据批复的项目实施方案自行拆迁补偿安置,由村集体经济组织或其全资子公司申请以协议出让方式获得融资地块开发融资。

(三)合作改造。由村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案,通过市公共资源交易中心公开招标引进开发企业合作参与改造,村集体经济组织可申请将融资地块协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业;或者通过融资地块公开出让引入合作企业进行改造。

【说明】

本条是关于旧村庄更新全面改造模式的规定。

旧村庄全面改造模式,按照改造主体不同分为三种模式:征收储备、自主改造、合作改造。征收储备由政府作为改造主体,自主改造由村集体或其全资子公司作为改造主体,合作改造由村集体和引入的合作开发企业作为改造主体。

《广州市城市更新办法》第一次将征收列为改造模式。本条规定的征收储备模式是对该改造模式在旧村庄更新改造中的体现。

自主改造模式,是指村集体经济组织根据批复的项目实施方案自行拆迁补偿安置,由村集体经济组织或其全资子公司申请以协议出让方式获得融资地块的改造模式。采用自主改造模式,可以充分体现村集体经济组织自主意愿,但拆迁安置须由村集体经济组织自行处理,对村集体经济组织的经济实力和组织能力要求较高。

合作改造模式,是指由村集体经济组织通过市公共资源交易中心公开招标,引进开发企业合作参与改造的模式。这一规定有利于减少旧村庄更新改造过程中的腐败、黑箱操作等行为。

第五条

旧村庄更新改造应当有利于城乡生态环境改善和产业结构调整,先规划,后实施,严格遵循规划管控。坚持以人为本、规划先行、完善配套、提升公共服务、增进社会和谐,促进经济效益、生态效益和社会效益综合提升。

旧村庄更新改造应当注重保护具有历史文化价值的古村落、古村庄、古村群,坚持保护优先、民意优先、生态优先、公建优先原则,立足实际、因地制宜,发掘历史文化内涵、培育特色,打造宜居、宜业、宜游的历史文化古村品牌。

【说明】

本条是关于旧村庄更新基本原则的规定。

旧村庄更新改造应当遵循下列原则:

第一,规划管控原则。旧村庄更新改造中,要体现规划引领作用,强调先规划,后实施。

第二,以人为本原则。旧村庄更新改造中,应当坚持以人为本、提升公共服务、增进社会和谐,促进经济效益、生态效益和社会效益综合提升。

第三,文化传承与保护原则。广州市是历史文化名城,旧村庄更新改造应当注重保护传统历史村落文化,坚持保护优先、民意优先、生态优先、公建优先原则。

第六条

市城市更新领导机构负责审议旧村庄更新改造重大政策措施,审定城市更新规划、计划和城市更新资金使用安排,审定更新片区策划方案和项目实施方案。

市城市更新部门负责研究起草旧村庄更新改造政策,组织编制旧村庄更新改造中长期规划、年度计划、更新片区策划方案、专项资金使用计划,建立常态的基础数据调查制度,组织各区政府开展基础数据调查工作,建立城市更新数据库,统筹安置房建设使用计划,建立审核协调机制,统筹旧村庄更新改造项目审核,并对项目实施进行监督管理。

各区政府是本辖区旧村庄更新改造工作的责任主体,负责组织编制旧村庄更新改造计划,旧村庄更新改造项目前期摸查,编制片区策划方案、项目实施方案和拆迁补偿安置方案,做好与拆迁补偿安置、项目运作、建设管理相关的维护社会稳定等工作。

各相关行政主管部门在各自法定职责范围内依据市城市更新领导机构的决策开展旧村庄更新改造的相关工作。

【说明】

本条是关于旧村庄更新改造管理架构及职责分工的规定。

市级层面的城市更新组织机构包括城市更新领导机构、市城市更新部门及相关主管部门。市城市更新领导机构负责宏观统筹,对重大、宏观问题进行审议、决策;市城市更新部门负责全市城市更新日常管理与协调监督。各相关行政主管部门在各自法定职责范围内依据市城市更新领导机构的决策开展旧村庄更新改造的相关工作。

各区政府熟悉本区情况,作为城市更新工作的责任主体,有利于属地管理、协调多方力量,因地制宜开展工作,充分发挥地方积极性,加快推进城市更新工作。

第七条

旧村庄改造可多渠道筹集更新资金来源,包括:

(一)市、区财政投入的城市更新资金;

(二)国家有关改造贷款政策性信贷资金以及各级财政的新农村、文明村建设经费;

(三)整理村集体及成片低效土地后节余土地的出让金收入;

(四)参与改造的市场主体投入的更新改造资金;

(五)村集体、村民及其他权属人自筹更新改造经费;

(六)其他符合规定的资金。

【说明】

本条是关于旧村庄更新改造资金来源的规定。

本条旨在鼓励多渠道筹集资金用于旧村庄改造。旧村庄更新改造需要大量的财力投入,资金投入量大、回报周期长,因此,要鼓励旧村庄多渠道筹集更新改造资金。资金来源可以是财政资金、政策性信贷资金,还鼓励充分利用好市场资金。各类资金的来源渠道、使用范围、资金成本、回报要求、回收周期等各不相同,利用好不同类别的资金可以起到互补作用,一方面能减少财政资金压力,另一方面能充分调动社会资本积极性,实现投入共担、利益共享。

第八条

旧村庄更新改造应当与查处违法用地、违法建设相结合。区政府应当建立有效机制,杜绝新增违法用地、违法建设,加大对现状违法用地、违法建设的查处。

镇政府、街道办事处应当开展对辖区内违法建设的日常巡查、发现、制止、拆除、报告等工作,及时有效制止违法建设行为。

村民委员会、村集体经济组织应当自觉加强对本村村民建房的管理,保障村集体共同利益。

【说明】

本条是关于旧村庄更新中制止违法用地、违法建设的规定。

一些不法分子通过建设违法建筑骗取额外的补偿,该行为推高了改造成本,已经严重影响了旧村庄更新改造的进程。201331日起施行的《广州市违法建设查处条例》第二十一条规定,对于未取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的违法建设,责令停止建设、限期改正,逾期不改正的,依法强制拆除。

广州市政府发布《广州市人民政府关于严查严控违法建设的通告》(穗府﹝201124号),要求相关职能部门将对影响重大基础设施和民生建设、游资介入开发建设销售、大体量的违法建设和超高、超大的村()民违法建房,涉嫌贪腐及渎职行为的违法建设,涉及重大安全隐患的违法建设,涉及严重违法用地的违法建设重点查处。

第二章 改造策划

第九条

城市更新片区包括旧村庄更新改造的,在片区策划方案中应当明确发展定位、更新策略和产业导向、城市公共配套基础设施设置等内容,进行经济可行性、规划实施可行性的评估,测算安置、复建规模和改造效益。

片区策划方案应当将旧村庄的现有居住人口规模纳入统计,计入公建配套的计算基数,以进一步完善相关配套设施。

【说明】

本条是关于编制旧村庄更新改造片区策划方案的一般规定。

本条旨在强调旧村庄更新片区策划方案编制应当包括的重要内容,并明确了计算改造后公建配套的人口基数标准为现状居住人口规模。与三旧改造对比,旧村庄更新改造对片区策划方案更加注重发展定位和产业导向,强调对规划实施可行性进行评估。以往三旧改造方案大多以本村户籍人口作为计算公建配套的基础参数,结合城中村外来常住人口多、实际租住需求大的实践经验和未来发展需要,更新改造片区策划方案要求把现有居住人口规模计入公建配套的计算基数。

第十条

片区策划方案应当根据城市更新数据库中的相关基础数据编制。

城市更新数据库中相关数据尚不健全的,由区政府牵头负责,组织开展调查工作,完善土地、房屋、规划、人口、历史文化遗存等基础数据。

区政府可结合土地调查、地形丈量、有资质的机构对现状土地房屋的测量成果等,获取土地、房屋基础数据。

市城市更新部门应当对区政府调查的基础数据进行审核,符合有关基础数据调查规定的,纳入城市更新数据库。

【说明】

本条是关于旧村庄更新基础数据调查和审核的规定。

本条强调数据调查对编制策划方案的基础性作用。在以往三旧改造过程中,数据调查大多由村集体或改造合作企业委托第三方开展调查,在利益驱动下,调查结果普遍存在数据不健全、现状房屋数据虚高、审核责任和标准不明确等问题。本条要求由区政府牵头组织数据调查,全面收集土地、房屋、历史文化遗存等基础数据和现有测量成果,不再由村集体或改造合作企业自行开展数据调查。本条同时明确市城市更新部门在将基础数据纳入城市更新数据库前,应当对照有关规定进行审核,确保更新改造基础数据的真实性、准确性、现势性。

第十一条

片区策划方案应当确定旧村庄改造范围。旧村庄改造范围由市城市更新部门会同区政府按以下原则确定:

(一)以自然村或行政村形成并纳入城市更新(三旧改造)数据库范围的建设用地为基础,根据该集体经济组织集体土地所有权权属范围、土地利用现状图、城市总体规划图、第二次土地调查影像图、新一轮土地利用总体规划图叠加信息,合理确定旧村庄更新改造范围。

(二)旧村庄在全面改造项目用地范围原则上以旧村庄的建设用地范围为基础,属于村集体(含该村属下经济合作社)权属范围的用地应当全部纳入更新改造,可以结合所在地块的特点和周边路网结构,合理整合集体经济发展用地、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源,实施连片整体更新改造。

(三)村集体有留用地指标欠账的,可通过留用地落地的方式将符合城乡规划的村集体土地纳入旧村庄改造范围;村集体没有留用地指标欠账的,可采取村集体申请预支留用地指标或村集体承诺今后发生征地时不再申请留用地等方式,将符合城乡规划的村集体土地纳入旧村庄改造范围。改造范围内的农用地,符合边角地、夹心地、插花地的,不需要抵扣留用地指标。

【说明】

本条是关于旧村庄更新改造范围划定原则的规定。

为了统筹旧村庄更新改造与周边区域发展的关系,统筹解决旧村发展过程中的各类历史遗留问题,本条规定旧村庄更新改造范围由市城市更新部门会同区政府确定。确定改造范围的原则具体分为三项:第一项是明确旧村庄更新改造的基本范围,第二项是明确更新改造可以整合的用地范围,第三项是对更新改造与留用地及三边地的协调衔接原则。

划定旧村庄更新改造基本范围,应当充分考虑土地权属、利用现状、城市规划、土地规划等信息,因此,应当根据相关权属资料和图件,从空间和属性上合理确定更新改造范围。

为了打破原有权属界限的制约,按照规划实现空间整合集约开发,创造更高的综合开发效益,划定旧村庄更新改造范围,应当结合地块特点、交通组织等要求,整合周边经济发展用地、废弃地及国有土地资源,实施连片整体改造。

在城市快速发展过程中大量征收农民集体土地,部分村集体有留用地欠账的遗留问题,也造成征地项目、旧村庄对原有农用地切割后产生边角地、夹心地、插花地等土地碎片化问题。为了在旧村庄更新改造过程中一并解决这些遗留问题,本条在留用地指标使用方面提出了有针对性的衔接操作措施。

第十二条

片区策划方案应当确定旧村庄的改造方式和改造模式。

对位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响、通过局部改造难以改善居住环境的旧村庄,可以确定为全面改造;对具有历史文化保护价值或基本符合城市规划要求的旧村庄,可以确定为微改造。

对涉及重大基础设施建设或权属复杂、不能实行土地归宗后联合改造或同一主体改造的旧村庄项目,可确定为政府征收储备模式;对权属单一、征求意见获得村集体经济组织成员80%以上同意改造的村,可确定为合作改造或自主改造模式,并由区政府在征求意见的基础上确定复建安置总量核算方式,核算方式确定后不得变更。

【说明】

本条是关于旧村庄更新改造策划方案确定改造方式和模式的规定。

本条旨在明确不同旧村庄更新改造方式和模式的适用情形。旧村庄更新改造方式主要是指用地和建筑的空间规划形式,分为全面改造和微改造。旧村庄更新改造模式主要是指用地开发处置形式,分为政府征收储备、合作改造、自主改造三种。

自主改造、合作改造必须具备改造意愿强烈的基本共识,改造推进过程中,应当充分保障村民知情权、参与权、监督权,相关方案应当得到村内绝大多数人支持。同时要避免设置过高的同意改造比例后,个别对改造持不同意见者以此为手段阻碍更新改造,损害村内绝大多数人开展旧村庄更新改造的共同利益,本条规定村集体经济组织成员80百分比以上同意改造,即可确定为合作改造或自主改造模式。设定80百分比的比例,与广州市人民政府原《关于加快推进三旧改造工作的意见》(穗府〔200956号)规定一致,并在以往实践中得到大多数村集体的认可。

本实施办法第十三条对住宅复建安置总量采取了按或按两种方法进行核定,为避免确定改造模式并启动实施后,因核算结果不同逆转实施进程,本条规定核算方式确定后,不得变更改造模式。

 

第十三条

片区策划方案应当综合人口、户籍、现状建筑量等因素,以不突破规划可承载能力,保障改造切实可行为原则,核定旧村庄改造复建安置总量。片区策划方案确定的复建安置总量不得突破。

住宅复建总量按照或者两种方式进行核定。

方式核定的,住宅复建总量按照每栋村民住宅280平方米乘以改造范围内合法的村民住宅总栋数或以合法村民住宅建筑基底总面积的3.5倍,并以不超过总量10%的比例上浮后核定;以方式核定的,住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定,的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。住宅复建安置总量不含住宅公建配套建筑面积。本款所称合法指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007630日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明、确认属于一户一宅的建设证明等。

集体经济组织物业复建总量按集体经济组织合法建筑面积11核定复建量。对2007630日之前建设的违法建筑,按照现有建筑面积21比例核定复建量;对2007630日之后建设的违法建筑,不予核定。本款所称合法是指有房屋产权证或合法报建手续。

【说明】

本条是关于旧村庄更新改造确定复建总量的规定。

本条是关于旧村改造复建测算的核心条款,旨在明确片区策划复建总量、住宅复建量、集体物业复建量的计算原则及方法。第一款规定片区策划复建总量确定的原则及其与城市综合承载力的关系,第二款明确村民住宅复建量确定的方式为或者,并在第三款进一步规定了按或者确定村民住宅复建量的计算方式,同时也明确了合法村民住宅的概念范围,第四款明确了集体物业复建量的计算方式。

本实施办法对旧村庄更新改造的思路是先确定建设总量,再调整规划。为保障合理确定复建安置量,从两个方面作出规定:

1.总原则:不突破规划可承载能力,不突破现状建筑总量,保障改造切实可行。

2.住宅复建安置总量具体核算方式:以或者为基数进行核定。

1)以为基数核定的,先按280/×合法栋数或以合法栋的建筑基底总面积×3.5计算总量,再在10百分比的幅度内适当上浮,核定住宅复建安置总量。核算方式清晰明确,避免争议,杜绝泡沫。

合法是指不同时期取得的房地产权证或批准用地、建房的证明,具体包括房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007630日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明、确认属于一户一宅的建设证明等。

2)以为基数核定的,按280/×改造范围内总户数核定。

的核定标准,不是简单的按照户籍管理规定进行确定,而是按照本市村庄规划管理的规定执行。

每栋或每户建筑面积280平方米的依据来源于土地管理和规划管理的相关规定。

土地管理方面的规定,主要来自省、市的规定。《广东省土地管理实施办法》(1991年)第二十一条规定,乡(镇)、村居民兴建住宅,每户用地限额:平原地区,八十平方米以下;丘陵地区,一百二十平方米以下;山区,一百五十平方米以下。《广州市农村居民住宅建设用地管理暂行规定》(穗府〔199582号)第八条规定:农村居民兴建住宅,每户用地最高限额不得超过下列标准:(一)人均耕地不足05亩的地区:4口人以下户40平方米;57口人户50平方米;8口人以上户60平方米。(二)人均耕地不足1亩的地区:4口人以下户50平方米;57口人户60平方米;8口人以上户70平方米。(三)人均耕地1亩以上和边远山区:4口人以下户60平方米;57口人户70平方米;8口人以上户80平方米。《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》(广州市人民政府令第5号,2001年)第八条规定:“……农村村民一户只能拥有一处住宅建设用地。新批准的住宅建设用地面积按如下标准执行:平原地区80平方米以下;丘陵地区120平方米以下;山区150平方米以下。前款规定的住宅建设用地面积不含共用配套建设用地面积。

广州市在农村建房的规划管理方面,一般要求住宅建设不超过三层,另可以增设梯间。《广州市城乡规划技术规定(试行)》(广州市人民政府令第71号,2012年)第五十二条规定:“……10区范围内新批准每户住宅建筑基底面积控制在80平方米以内,增城、从化市范围内可按照国家、省的相关规定确定;建筑面积控制在280平方米以内……”第五十三条规定:“……建筑层数应当不超过3层,根据功能需要可以增设梯间……”《广州市城乡规划技术规定》(广州市人民政府令第133号,2015年)第五十三条规定:“……10区范围内新批准每户住宅建筑基底面积控制在80平方米以内,增城、从化市范围内可按照国家、省的相关规定确定;建筑面积控制在280平方米以内……”第五十四条规定:“……建筑层数应当不超过3层,根据功能需要可以增设梯间……”

广州市大部分地区属于平原地区,按上述规定和要求,一户一宅建设的合法住宅建筑面积应当在280平方米以内。核定住宅复建总量以280平方米为每栋或每户的基数,与广州市以往的规定和实践做法相一致。

3.集体物业复建总量的核算方式:合法建筑按1:1等面积复建,违法建筑区分不同时段,2007630日前的按2:1核算复建量,2007630日后的不予核算。

对于2007630日前的违法集体物业,按2:1核算复建量,主要考虑一是按照省三旧改造政策,对历史违法建筑经过清理后予以适当处置,二是按照经济收益不减少的大原则,尽量维持村集体在改造后能取得与改造前相当的收入。2007630日后的违法集体物业,按照规定不得纳入三旧改造政策适用范围,应当严格按照土地和规划管理的要求,予以没收或拆除,因此,不予核定复建量。

第十四条

片区策划方案编制阶段,区政府应当组织区城市更新部门、属地镇(街道)就改造意愿、改造方式、模式、复建安置总量核定等,以座谈、问卷、代表会议等多种方式充分征求改造范围内业主意见。

由区政府组织编制的片区策划方案,报市城市更新部门;市城市更新部门组织市有关职能部门进行联合审查后,报市城市更新领导机构审定。

【说明】

本条是关于旧村庄更新改造片区策划方案编制及报批的规定。

本条旨在明确旧村片区策划方案征求意见的主体、内容、形式、对象以及报批程序。旧村片区策划方案征求意见的内容、形式及对象,直接关系到策划方案能否反映改造范围内业主的诉求、解决现实问题以及顺利付诸实施等。

第十五条

片区策划方案经市城市更新领导机构审定后,涉及调整控制性详细规划的,由市城市更新部门或区政府依据经审定的片区策划方案编制控制性详细规划调整论证报告,提出规划方案意见,申请调整控制性详细规划,提交市规划委员会审议并经市政府批准。

【说明】

本条是关于旧村庄更新改造控规调整的规定。

本条明确了旧村片区策划方案控规调整申请的主体、调整依据及审批程序。市城市更新领导机构审定片区策划方案后,涉及调整控制性详细规划的,不必经原审批机关同意,可以直接编制规划调整论证报告,申请调整控制性详细规划,报市规划委员会审议并经市政府批准。本项规定与《广州市城乡规划程序规定》第八条规定相比,程序上进行了适当的简化。

第三章 项目实施方案

第十六条

片区策划方案经市城市更新领导机构审定后,由区政府按照规定组织编制项目实施方案。项目实施方案应当委托具有乙级以上规划资质的规划设计单位编制。

项目实施方案应当以纳入城市更新数据库的数据为基础,根据片区策划方案和经批准的控制性详细规划编制。项目实施方案应当明确现状调查成果、改造范围、用地界址、地块界线、复建和融资建筑量、改造成本、资金平衡、产业项目、用地整合、拆迁补偿安置、农转用报批、建设时序、社会稳定风险评估等内容。

区政府应当委托有资质的勘测机构,出具土地勘测定界技术报告和房屋调查成果报告,并对项目实施方案数据的合法性和准确性进行认定。对已确权或取得合法用地批文的,由区国土规划部门出具土地、房屋产权登记查册表或用地证明文件;对没有确权或没有取得合法用地批文但办理过规划报建手续的,由区国土规划部门出具意见;对没有规划、国土批准文件的,由城管部门会同属地镇、街道出具意见。区政府应当对经认定的数据进行公示。数据公示应当在改造项目所在地和区城市更新部门官网公示15日以上,对数据有异议的,数据调查和核查部门应当予以答复,确有错误的,应当更正。

市城市更新部门应当对区政府认定的数据进行核查,其中对土地房屋数据应当委托专业机构进行全面核查。经核查,房屋建筑总量、按性质分类的各类建筑量、违法建筑(应明确建设时间)、合法建筑、建筑栋数、基底面积等各类数据总量误差超过5%的,应当由属地区政府重新组织数据调查,并在实施方案中相应扣减区政府和村集体的规划节余量的分成比例。历史文化遗存数据由市城市更新部门会同文物主管部门核查。

房屋建筑总量、按性质分类的各类建筑量、违法建筑(应明确建设时间)、合法建筑、建筑栋数、基底面积等各类数据总量较片区策划方案的基础数据误差超过5%,且无充分、正当理由的,应当按《广州市城市更新办法》第五十四条、第五十五条的规定问责。

项目实施方案包含拆迁补偿安置方案。拆迁补偿安置方案的补偿安置原则、标准应当参照农民集体所有土地征收补偿办法和本市村庄规划建设管理的有关规定执行。

【说明】

本条是关于旧村庄更新改造编制项目实施方案的规定。

本条明确了旧村庄项目实施方案的组织编制主体、数据基础、编制内容、数据认定、数据核查、数据误差及责任、拆迁补偿安置原则和标准。为了提高数据的准确性和真实性,加强数据调查和核查工作的监督,实行区调查、市核查、先公示、后入库的工作机制。在片区策划阶段已开展基础数据调查和审核的基础上,编制项目实施方案时再次进行数据调查认定和核查,并对误差范围进行控制和问责,形成旧村庄更新改造基础数据两查两核的工作机制,确保数据的真实、合法、准确。

本条第一款规定旧村庄项目实施方案的组织编制主体是区政府,具体编制单位是具有乙级以上规划资质的规划设计单位。

本条第二款规定了编制旧村庄项目实施方案的数据来源、根据和主要内容。数据来源于改造策划阶段经过调查审核后纳入城市更新数据库的基础数据。编制的根据包括两项,一是经审定的片区策划方案,二是经批准的控制性详细规划。旧村庄项目实施方案的主要内容,包括了旧村庄更新改造过程中村集体和村民较为关心的主要事项,涵盖了土地、房屋、资金、产业、时序、手续、风险等多方面内容。

本条第三款规定了各类数据的认定责任。项目实施方案中的土地及房屋勘测结果由区政府对合法性和准确性进行认定。已确权或已办理审批手续、取得用地批文的用地或房屋,由国土、规划部门出具意见。对没有规划、国土批准文件的,由城管部门会同属地镇、街出具意见。为体现公开透明,区政府应对经认定的数据进行公示,公示地点在改造项目所在地出入口、公共活动场所等显要位置和区城市更新部门官方网站,公示时间为15日以上。相关权利主体可以对数据提出异议,数据调查和核查部门应对异议进行答复,发现确属错误的,应当更正。

本条第四款规定了旧村庄项目实施方案基础数据的核查主体是市城市更新部门。为保证基础数据核查的专业性和准确性,市城市更新部门应当委托专业机构对土地房屋数据进行全面核查。核查允许的各类数据总量合理误差范围是5百分比,超过误差范围的,应由属地区政府重新组织数据调查。为了督促区政府严格履行认定数据的职责,除了重新组织数据调查外,在项目实施方案中还要相应扣减区政府和村集体的规划节余量的分成比例。为了更加准确、专业界定历史文化遗存,实施有效保护,有关历史文化遗存数据由市城市更新部门会同文物主管部门核查。

本条第五款规定了基础数据调查误差过大责任的追究。为体现基础数据调查的合法合规,避免基础数据调查阶段出现私下串通、测量放水、数据虚高等违法违规问题,对于项目实施方案编制阶段调查数据与片区策划阶段调查数据出现总量误差超过5百分比,且无充分、正当理由的情形,要按照《广州市城市更新办法》第五十四条、第五十五条的规定问责。

本条第六款规定了旧村庄更新改造项目拆迁补偿安置的原则和标准。为了统一全市各类项目拆迁补偿安置的原则、标准,均以集体土地征收补偿办法和《广州市人民政府办公厅关于加强村庄规划建设管理的实施意见》(穗府办〔201520号)等村庄规划建设管理的规定为参照,可以结合具体项目情况适当调整。

 

第十七条

区政府应当组织专家对项目实施方案的经济性、可行性和实施风险进行论证,并相应提出完善措施。

区政府应当根据专家论证意见组织修改形成实施方案征求意见稿。

【说明】

本条是关于旧村庄更新项目实施方案论证的规定。

为了提高项目实施方案的科学性,多方吸取专业意见,本条明确了旧村庄项目实施方案初稿应由区政府组织,按照专家咨询论证制度,从城市更新专家库中选取相应专家,对项目实施方案的经济性、可行性和实施风险进行论证,并提出完善意见和措施。区政府应根据专家论证意见,组织修改形成项目实施方案征求意见稿。

第十八条

项目实施方案征求意见稿应当向相关村集体经济组织、村民和相关权属人征求意见,征求意见时间不得少于30日。村集体经济组织、村民和相关权属人可就实施方案征求意见稿提出意见和建议。

区政府应当就项目实施方案征求意见稿征求市、区相关单位意见。征求意见后,区政府应当综合研究,充分听取各方意见,完善项目实施方案,形成项目实施方案草案及其相关说明。

【说明】

本条是关于旧村庄更新改造项目实施方案征求意见的规定。

征求意见的对象包括两类主体,一类是权属人及直接利害关系人,另一类是相关行政管理机构。为了保证村集体经济组织、村民和相关权属人有充足的时间提出意见,本条规定向其征求意见时间不得少于30日。为了充分吸收各方意见,本条规定征求意见后,区政府应当综合研究,形成项目实施方案草案及其相关说明。

第十九条

区政府应当将修改完善的项目实施方案草案报市城市更新部门审核。市城市更新部门牵头会同市城市更新领导机构成员单位进行研究并提出审核意见,重大复杂项目应报市城市更新领导机构研究协调。

市城市更新部门应当书面向属地区政府反馈审核意见。区政府应当按照审核意见修改完善项目实施方案,并形成项目实施方案村民表决稿。

【说明】

本条是关于旧村庄更新改造项目实施方案审核管理的规定。

本条明确了旧村庄项目实施方案草案审核的过程及主体。项目实施方案的审核程序是由区政府报市城市更新部门,涉及重大复杂事项的,还应当报市城市更新领导机构。市城市更新部门负责反馈审核意见。区政府据此形成项目实施方案村民表决稿。市城市更新部门出具审核意见前,应当会同市城市更新领导机构成员单位进行研究,按照《广州市城市更新办法》第三十条规定重点审议融资地价、改造方式、供地方式以及建设时序等内容。

第二十条

全面改造项目实施方案村民表决稿(含拆迁补偿安置方案)经村民(含村改居后的居民)和世居祖屋权属人总人数的80%以上同意后,由区政府根据村民同意的表决稿形成项目实施方案送审稿,送审稿报市城市更新部门。市城市更新部门对表决情况审核后,对高比例表决通过的送审稿,优先提交市城市更新领导机构审议;市城市更新领导机构优先审议高比例表决通过的送审稿。

微改造的表决按照本办法第四十六条的规定执行。

【说明】

本条是关于旧村庄更新改造项目实施方案村民表决及报批的规定。

对旧村庄全面改造项目实施方案,有表决权的主体包括村民(含村改居后的居民)和世居祖屋权属人,表决经有表决权的总人数80%以上同意即为通过。市城市更新部门根据表决情况(表决程序、人员、比例等要素是否合法合规),对表决通过后形成的项目实施方案送审稿进行审核,较高比例表决通过的项目实施方案送审稿(如A村以90百分比比例通过,B村以91百分比比例通过,则B村为较高比例表决通过的村),优先提交市城市更新领导机构审议。市城市更新领导机构召开会议,优先审议较高比例表决通过的送审稿。

由于旧村庄微改造与全面改造要求的表决情形不同,所以旧村庄微改造的表决直接按照本实施办法第四十六条的规定执行。

第二十一条

市城市更新领导机构应当对项目实施方案送审稿中的现状调查成果、改造范围、用地界址、地块界线、规划实施、复建和融资量测算(拆建比)、改造成本、融资楼面地价、资金平衡方案、改造方式、改造风险评估、拆迁补偿方案及表决情况等进行审议。

市城市更新部门根据市城市更新领导机构议定事项,在市城市更新领导机构审定项目后向区政府核发项目实施方案批复。项目实施方案需要完善的,应当先按市城市更新领导机构审议意见修改完善。项目实施方案批复应当在城市更新部门官方网站上公布。

市城市更新领导机构审议意见对拆迁补偿安置方案进行修改的,需要按照审议修改后的方案重新组织村民表决。

【说明】

本条是关于旧村庄更新改造项目实施方案审议和批复的规定。

本条第一款明确了市城市更新领导机构对旧村庄更新改造项目实施方案送审稿的审议内容。

本条第二款明确了项目实施方案批复的主体和后续工作。市城市更新领导机构审定项目后,市城市更新部门负责向区政府核发项目实施方案批复。如市城市更新领导机构要求对项目实施方案进行修改的,区政府应先修改完善,市城市更新部门再核发批复。按照政务公开透明要求,市城市更新部门应当在其工作网站上进行公布项目实施方案批复。

因为拆迁补偿安置方案涉及村民切身利益,市城市更新领导机构审议意见要求对其进行修改的,本条第三款规定修改后应当重新组织表决。

第二十二条

项目实施方案审批确定后,区政府组织村集体签订补偿安置协议。对于住宅房屋可分期签订补偿安置协议,每一期应当达到80%以上权属人签约后方可启动房屋拆除工作。

补偿安置协议在项目实施方案批复后3年内仍未达到80%以上权属人签约比例的,项目实施方案应当重新报批。

【说明】

本条是关于旧村庄更新改造启动与退出的规定。

旧村庄更新改造启动前,应当由区政府组织村集体签订补偿安置协议,落实先安置、后拆迁要求。为了减轻动迁安置压力,加快更新改造进程,对于住宅房屋,可以分期签订补偿安置协议,每一期达到80%以上权属人签约后,即可启动房屋拆除工作。

为充分保障房屋权属人的物权及对更新改造的知情权、参与权、监督权,相关方案应当得到村内绝大多数人支持。同时要避免设置过高的签约比例后,个别对改造持不同意见者或对补偿标准有异议者以此为手段阻碍更新改造,损害村内绝大多数人开展旧村庄更新改造的共同利益,本条规定启动房屋拆迁的签约比例为80百分比以上。设定80百分比的比例,与广州市人民政府原《关于加快推进三旧改造工作的意见》(穗府〔200956号)规定一致,并在以往实践中得到多数村集体的认可。

为了以倒逼措施促进项目尽快实施,本条第二款规定了旧村庄更新改造项目的退出机制,即旧村庄项目实施方案批复后3年内,签约比例未达到80百分比以上的,旧村庄项目实施方案必须重新报批。

第四章 改造实施

第二十三条

征收储备类项目由政府按照土地整理和土地出让两阶段模式推进。

区政府负责土地的前期开发整理,区城市更新部门具体负责村民住宅和村集体物业复建安置补偿。复建安置地块可以划拨方式,由政府依法确定的相关企业代建完成后,直接确权给村集体经济组织、村民和相关权属人。复建安置地块之外的其余土地完成前期开发整理后,纳入土地供应计划,由政府按规定组织供应;也可以配建村民住宅和村集体物业复建安置房作为出让条件,将融资地块、市政配套地块与复建安置地块一并通过公开方式出让给开发企业,项目建成后,市政配套项目按规定移交给市区相关部门,复建安置项目直接确权给村集体经济组织和村民。

【说明】

本条是关于旧村庄更新改造中征收储备的规定。

按照征收储备土地的特点,本条把征收储备类旧村庄更新项目分为两个工作阶段,分别是土地整理和土地出让。为充分发挥区政府属地管理和综合协调的优势,本条明确土地前期开发整理工作由区政府负责。为充分发挥区城市更新部门参与组织实施城市更新具体工作专业性、技术性较强的优势,复建安置补偿工作由区城市更新部门落实。

本条还明确了改造范围内土地的多种后续供应方式。复建安置地块与其余地块分开供应的,复建安置地块可以划拨,其余土地由政府组织供应。复建安置地块与其余地块打包供应的,可以把配建复建安置房纳入出让条件,整体公开出让给开发企业。项目建成后,市政配套设施和复建安置房分别移交给政府部门或确权给村集体经济组织和村民。

第二十四条

合作改造类项目由区政府主导,由村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案,公开引进合作企业参与改造;或通过土地公开出让,引进合作企业参与改造。

合作改造类项目可以一次性引入合作企业,也可按照土地整理、土地开发两阶段分别引入合作企业。

【说明】

本条是关于旧村庄更新中引入合作企业的原则性规定。

针对以往三旧改造实践过程中,村集体与村民、村集体与开发企业之间信息不对称,开发企业与个别村干部私下勾结,事先议定开发企业,村集体表决流于形式等弊端,广州市《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》(穗府〔201220号)已规定村集体自主改造引进合作企业应当公开招标。本办法在原有规定的基础上,拓宽了公开选择合作企业的渠道,既可以通过土地公开出让引进合作企业参与改造,也可以一次性或分两阶段公开招标引入合作企业。具体方式由村集体结合本村实际自主选择。

第二十五条

合作改造类项目一次性引入合作企业应当符合以下规定:

(一)项目实施方案批复前,村集体经济组织不得自行选取合作企业。项目实施方案批复后,方可开展合作改造方案的拟定和项目实施主体的选择、确认工作。

(二)村集体经济组织应当通过市公共资源交易中心公开选择合作企业参与改造。村集体经济组织根据项目实施方案和确定的拆迁补偿安置方案,制定引入合作企业的招标、挂牌、拍卖文件,报区政府审核同意后,委托市公共资源交易中心以招拍挂方式确定合作企业,公开择优选择合作企业参与改造。在市公共资源交易中心发布的招标、挂牌、拍卖公告信息,应当同步在改造项目所在地的区、镇(街道)、村(联社)农村集体资产交易服务机构发布。

(三)招标文件应当对包括项目实施方案、已经表决通过的拆迁补偿安置方案、现状违法建设量和实际拆建量等内容在内的相关信息进行充分披露,禁止设置倾向性、不合理的条件,并预留足够的时间,以利于有意向的企业充分参与竞争。发布招标公告日期距投标截止日期,不得少于6个月。如招标未成的,则第二次发布招标公告日期距投标截止日期,不得少于2个月。禁止节假日及节假日前2日发布招标公告。

(四)参与招标企业应当承诺未参与该村更新改造基础数据摸查和方案编制工作;如有违反承诺的,一经核实,应当自愿退出招标、取消竞投标资格或终止相关合同。城市更新部门应当公布举报电话,加强对招标活动的监督管理。监察部门应当加强监察。村务监督委员会应当对招标活动和信息披露情况进行监督。

(五)确定合作企业后,村集体经济组织应与合作企业签订合作改造协议,明确由合作企业投资、由村集体经济组织完成改造范围内的全部土地整理工作及其他相关的具体权责要求。

(六)安置地块由村集体经济组织申请划拨使用。村集体经济组织也可申请将地块转为国有土地。

(七)融资地块由村集体经济组织在组织完成房屋拆迁补偿安置后,再按规定申请转为国有土地,直接协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业;经批准后,由合作企业与市国土部门直接签订土地出让合同。

(八)安置房和融资地块可以按照改造方案确定的分期计划进行合理的分期开发。

2015818日前,按本市城中村改造原有关程序,通过村集体经济组织集体表决同意选择合作企业,已签订合作意向书,并按规定要求报批,经区政府批准,且经市城市更新领导机构审定的合作改造类项目,不适用本条前款规定。

【说明】

本条是关于旧村庄更新改造中一次性引入合作企业的规定。

本条是在广州市《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》(穗府〔201220号)规定村集体自主改造引进合作企业应当公开招标的原则规定基础上,进行扩展、深化和细化,解决原有规定指引不清晰,缺乏可操作性的问题。

本条第一款第(一)项明确旧村一次性引入合作企业方式的时间节点。为了确保政府主导规划方案的编制,减少市场因素对改造前期政府决策的干扰,本项明确在改造方案确定之前,不允许合作企业参与项目数据摸查和方案编制等前期工作。

第一款第(二)项明确旧村一次性引入合作企业方式的交易平台和交易流程。鉴于引入合作企业涉及村集体重大资产处置和村民切身利益,为了确保引入过程阳光操作,最大化村集体和公共利益,本项要求通过市公共资源交易中心采取招拍挂方式选择合作企业,并在程序上要求区政府对有关的招标文件进行审核把关。为了扩大择优选择合作企业的公开范围,本项规定公告信息应在市公共资源交易中心发布,并同步在改造项目所在地的区、镇(街道)、村(联社)农村集体资产交易服务机构发布。

第一款第(三)项明确了信息披露的重要内容、约束条件以及时间要求。为了减少信息不对称,帮助意向投标企业充分了解旧村庄更新改造项目中可能影响经济测算及实施进度等重要信息,让其对项目风险和收益能进行正确评估,本项对应当公开的内容作了规定。为了提高公平参与程度,本项明确要求禁止设置倾向性不合理条件。鉴于旧村庄更新改造复杂度高,为了让意向投标企业有充足的时间准备投标文件,本项对投标截止时限、招标时间间隔、招标公告发布日期等均作了明确规定。

第一款第(四)项明确禁止招标企业参与基础数据摸查和方案编制工作。投标企业参与基础数据摸查和方案编制,是造成改造倒逼规划、私相授受、暗箱操作、腐败滋生等问题的重要原因,城市更新改造过程中应当禁止投标企业参与基础数据摸查和方案编制,具体措施包括:参与招标企业应当出具未参与基础数据摸查和方案编制的承诺;经核实违反承诺的,应当自愿退出招标、取消竞投标资格或终止相关合同;职能部门设立举报电话加强对招标活动的监督;村集体加强对招标活动信息披露的村务监督。

第一款第(五)项明确合作企业与村集体经济组织应当签订合作改造协议,明确各自权责。

第一款第(六)项明确了村集体经济组织可以选择将安置地块保留集体土地性质,也可以申请转成国有土地。

第一款第(七)项明确了融资地块完善供地手续的程序。融资地块按规定转为国有土地后,直接协议出让给村集体与公开引入的市场主体共同组成的合作企业,简化了用地手续办理的流程,节省了转让土地的税费,减轻了更新改造的资金负担。

第一款第(八)项明确安置房和融资地块可以分期开发。部分旧村庄更新改造项目范围较大,一次性开发建设,拆迁难度大,需要的资金较多,风险较大,可以考虑按照分期投入,滚动开发的方式分片分期进行改造。

根据省政府《关于推进三旧改造工作实施意见(试行)的通知》(粤府办〔2009122号)的规定,明确旧村改造可由农村集体经济组织自行改造或者与有关单位合作开发建设。2011年广州市《关于印发进一步规范城中村改造有关程序的通知》(穗旧改办〔201151号)规定村集体自主改造,可以通过公开招标的方式或者集体表决的方式选择合作企业。广州市《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》(穗府〔201220号),明确旧村改造选择合作企业,应当报区政府以公开招标的方式进行,原增城、从化市参照执行。为了便于上述政策与《广州市城市更新办法》实施时前后衔接,对于2015818日《广州市城市更新办法(意见征求稿)》公开发布征求意见前,本条第二款规定村集体已按照当时规定履行了相关程序选择的合作企业继续有效。

第二十六条

鼓励旧村庄自主改造类项目按照土地整理、土地开发两阶段分别引入合作企业,并优先纳入旧村庄改造年度实施计划。

(一)土地整理阶段。旧村庄更新改造项目需要融资筹集资金用于土地整理的,应当以公开方式引入市场主体具体实施拆迁补偿安置工作,以承诺在限定时限内完成拆迁且拆迁补偿安置成本及合理利润最小者为实施主体,被选定的投资实施主体应当按协议约定投资参与完成土地整理,并按照约定条件获得相应的投资利润。

(二)土地开发阶段。完成融资地块上房屋补偿安置和土地整理后,确定为村集体经济组织使用的,交由村集体经济组织开发;需要引入合作企业的,由村集体经济组织通过市公共资源交易中心平台公开选择开发单位或合作企业开发建设。

【说明】

本条是关于旧村庄更新改造分阶段引入合作企业的规定。

对于策划经营能力较强、但是缺乏资金的村集体,可以参考政府储备类的开发模式,分成两阶段分别引入合作企业,第一阶段引入合作拆迁企业实施土地整理,在完成房屋拆迁及场地平整后得到净地,第二阶段在公开市场上出让净地或公开招标引入合作开发企业。采取分阶段引入合作企业,村集体具有后期融资土地经营开发的主导权,有利于村集体通过市场策划运作,获得更多的土地增值收益。分阶段引入合作企业,村集体需要应对房地产市场变化并承担一定经济风险。

 

第二十七条

由村集体经济组织自行改造的,项目实施方案应当综合考虑融资开发成本并给予合理开发利润后确定项目的实施相关条件,项目实施主体应当严格按照约定的条件内容履行,不得变更约定内容。

融资地块在依申请按规定转为国有之后,村集体经济组织或其全资子公司可以协议出让方式取得融资地块开发融资。

村集体经济组织或其全资子公司取得融资地块土地使用权后进行转让的,应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定,完成房屋建设工程的开发投资总额的25%以上。

【说明】

本条是关于旧村庄更新自行改造及融资的规定。

对于策划经营能力较强、自己能够筹集资金的村集体,可以对旧村庄实施自行改造。为了便利融资,允许村集体经济组织或其全资子公司作为实施主体,以协议出让方式取得国有融资地块进行开发。如果改造过程中要转让融资地块,必须符合《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于开发投资比例的要求。

第二十八条

村集体经济组织自主改造项目中引入社会资本或进行融资的,应当按照本办法引入合作企业的规定执行。

负责开展自主改造的村集体经济组织全资子公司,转让部分股权的,应当视为合作改造,按照本办法引入合作企业的规定执行。

负责开展自主改造的村集体经济组织全资子公司,转让全部股权的,按《广东省农村集体经济组织管理规定》,股权转让由村集体经济组织成员大会表决通过后,应当按照《广州市农村集体资产交易管理办法》,在市或所在地区一级三资交易平台公开挂牌转让。

【说明】

本条是关于旧村庄更新自主改造引入社会资本的规定。

根据《广东省农村集体经济组织管理规定》规定,农村集体经济组织是合作经济组织,有成员资格要求。旧村庄更新改造过程中,为了便于融资和控制风险,一般由村集体经济组织成立全资子公司,作为市场化运作的独立法人主体。本条的主要作用是保证旧村庄更新改造过程中,无论是选择合作企业还是处置集体资产,都采取公开择优的方式进行。

村集体经济组织在自主改造过程中转让负责开展自主改造的全资子公司部分股权的,转让后的结果与合作改造模式成立合作企业相同,应当视为合作改造,转让股权的过程按照引入合作企业的规定执行。村集体经济组织在自主改造过程中转让负责开展自主改造的全资子公司全部股权的,视为村集体经济组织处置集体重大资产,按照《广州市农村集体资产交易管理办法》(广州市人民政府令第119号,2015年),在市或所在地的区一级农村集体资产交易平台公开挂牌转让。

第二十九条

旧村庄改造分期开发应当符合以下要求:

(一)分期实施应当按照安置地块优先于融资地块的顺序安排,也可每期将安置地块与融资地块结合安排,但首期应当优先建设安置房。

(二)居住用地内(安置房用地除外)独立设置的市政公用设施和公共服务设施应当在分期开发规划地块建设总量(不含市政公用设施和公共服务设施)完成50%前建设完毕,并取得建设工程规划验收合格证。其中,垃圾压缩站、变电站、公共厕所、综合医院、卫生服务中心、卫生站、消防站、派出所、燃气供应站、公交首末站等设施应当先于住宅首期工程或者与其同时申请建设工程规划许可证,并在住宅首期工程预售前先行验收,取得建设工程规划验收合格证。

(三)未完成整体开发之前,单个项目不得转让。

【说明】

本条是关于旧村庄更新改造分期开发实施原则的规定。

本条第(一)项是关于旧村庄更新改造安置房优先建设的规定。优先方式包括两种,一种是安置地块优先于融资地块,另一种是安置地块与融资地块结合的首期地块中优先建设安置房。对于涉及拆迁的旧村庄更新改造项目,应当落实改善民生的目标要求,优先解决好被拆迁主体的居住需求。考虑到开发建设融资需要,在安置房优先落实的情况下,允许每期适当安排融资地块建设,以便回笼资金用于滚动开发。

本条第(二)项是关于公共服务设施优先配建的规定。旧村庄更新改造范围内原公共服务设施不足,人居环境较差,有必要通过更新改造补充完善,提升整体人居环境水平。为保证公共服务设施同步建设并投入使用,本条第(二)项规定,独立设置的公用公服设施应当在分期建设总量完成50百分比前建设完毕并通过验收,其中与居民生活密切相关的公共服务设施应当与住宅首期工程同步报建,并在预售前通过验收。

本条第(三)项是对分期开发完整性的规定。如果明确项目的实施主体负责整个项目实施,在整个改造项目没有开发完成之前,实施主体不能将分期中的单个项目转让给其他主体实施。

第三十条

合作企业或融资地块竞得人应当按规定在旧村庄动迁之前,在指定银行设立复建安置资金专用账户,结合项目分期开发时序,按要求足额存入复建安置资金。

【说明】

本条是关于旧村庄更新改造中复建安置资金监管的规定。

旧村庄改造牵涉村民众多,为防止因改造资金短缺、复建安置工程拖延等因素造成村民回迁安置不能按时完成,引发社会不稳定,应当加强对复建安置资金的监管,目的是保障复建房屋权利人的合法权益。

广州市曾出台《印发<关于加强旧村全面改造项目复建安置资金监管的意见>的通知》(穗旧改联字〔20103号),并于2012年作了局部修改。该文件建立了复建安置资金监管制度,设立复建安置资金监管账号,由复建安置资金所有权人、监管账户开户银行与属地区政府或区政府指定的机构三方共同监管,监督专项资金按工程进度用于安置复建房建设。黄埔、天河、荔湾、开发区制定了相应的细则。以上文件执行总体情况良好,有效地降低了旧村庄更新改造中的烂尾风险,这种做法应当延续。

第三十一条

旧村庄改造拆迁补偿安置工作应当遵循先安置、后拆迁的原则。村集体给予补偿后,被拆迁人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

改造过程中要先行启动安置房建设,在保证工程质量的前提下,加快项目建设,及时妥善安置动迁村民。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使搬迁。禁止建设单位参与拆迁活动。发生重大恶性事件的,严肃查处并追究责任。

【说明】

本条是关于旧村庄更新改造动迁原则的规定。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定,实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

《物权法》第四十二条“……征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件……”

参考上述规定,为保障被拆迁人合法权益和参与的积极性,动迁工作应遵循先安置、后拆迁的原则,动迁过程应当文明实施,并先行启动安置房建设,不得以暴力、威胁等非法方式实施。

第三十二条

鼓励利用村集体旧厂房建设安置房,先行进行村民安置。鼓励早签约、多得益、先选房。区政府可制定具体的奖励办法。

【说明】

本条是关于旧村庄更新改造安置工作中鼓励措施的规定。

参考广州市人民政府《关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》(穗府〔201438号)第二十一条房屋征收补偿可实行搬迁时限奖励制度的规定,为了加快旧村庄更新改造进程,节约融资的时间成本,本条明确鼓励区政府、村集体可以结合实际情况,采用多得益、先选房等奖励方式,鼓励早签约。

第三十三条

政府征收储备的项目,由各区依法进行征收。对经协商达不成一致的留守户,依法通过行政裁决、司法诉讼、强制执行等方式解决。

合作改造、自主改造项目,村集体经济组织与村民之间就已签订的补偿安置协议产生争议的,村民理事会可进行协调;协调无果的,可依法提起民事诉讼。

合作改造、自主改造项目,经村民大会或村民代表大会依法表决,由村集体经济组织自愿申请将集体建设用地转为国有建设用地的,对少数无法达成协议的村民,应当加强宣传、解释工作,村民理事会也可协助村民委员会、村集体经济组织进行协调;经多次协商仍无法达成协议的,由区政府依法作出征收补偿决定,并依程序申请法院强制执行。

【说明】

本条是关于旧村庄更新改造征收及拆迁争议解决机制的规定。

旧村庄更新改造的难点在于征收及拆迁补偿,此过程容易产生纠纷。解决纠纷的基本原则应当是以依法补偿为前提,以依法强制征收或拆迁为后盾,促进自愿平等协商、和谐征收拆迁。明确纠纷解决机制,化解征收及拆迁矛盾,可以避免更新改造项目久拖不决,损害绝大多数村民的共同利益。本条针对不同类型改造项目,规定了征收及拆迁补偿安置纠纷的解决办法:

对于政府储备类征收项目,按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案,会同有关部门拟订征地补偿、安置方案,在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告,听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的,由县级以上地方人民政府协调;协调不成的,由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施的规定,对未能签约的留守户,通过行政裁决、司法诉讼、强制执行等方式解决。

对于合作改造、自主改造项目,本条按照发生争议时是否已经签订补偿安置协议,分别采取两种不同方式处理:已签订协议的,由村民理事会先协调,协调无果再进行诉讼。村民理事会在改造过程中自我管理、自我监督、自我服务、自我协调,有别于政府管理和司法裁判等外部纠纷解决机制,为解决村民内部矛盾探索了新途径。对于集体用地转为国有用地过程中,无法达成协议的村民,由村民理事会先进行协调,多次协商无果的,由区政府作出征收补偿决定后向法院申请强制执行。

第三十四条

对已全额缴清土地出让金并拆迁平整完毕的地块,可根据规划文件以宗地为单位分块申办土地证。旧村庄改造完成拆迁补偿安置并注销原土地、房屋产权登记后申请办理土地确权登记。

根据项目实施方案属保留范围的房屋,符合规定补偿标准,已进行违法用地处罚且符合确权条件的,可办理确权登记;属拆除后安置村民住宅的,须凭拆迁补偿协议、本村村民身份证明等资料办理确权登记;集体物业凭批准的项目实施方案确认的面积、性质等资料办理房屋确权登记;其他合法权属人凭拆迁补偿协议等资料办理房屋确权登记。

被拆迁人按规定取得的拆迁安置住宅不受商品房限购政策限制。

【说明】

本条是关于旧村庄更新改造过程中土地和房屋确权登记的规定。

旧村庄更新改造拆迁难度较大,往往存在少数村民难以达成安置补偿协议,导致整个地块无法办证的情形,从而无法启动安置房和公建配套的建设。根据规划文件以宗地为单位分块申办土地权属证书,就可以启动已拆迁地块的开发建设,加快项目实施,并可用于向金融机构融资,缓解改造资金压力。

对于历史违法用地上的房屋,改造过程中如明确应予保留,在进行处罚且符合确权条件的情况下,可办理确权登记。

改造完成后,村民和其他合法权属人可以凭拆迁补偿协议等资料向不动产管理部门申请办理复建安置房确权登记。在办理房屋确权登记过程中,符合拆迁补偿规定的安置住宅套数和面积不受商品房限购政策限制。

第五章 利益调节

第三十五条

对更新范围内规划建筑总量与规划技术指标控制要求不一致的情况,可通过区域内统筹异地安置、节余面积奖励等办法解决。

【说明】

本条是关于旧村庄更新改造范围内片区平衡的规定。

本条落实统筹规划、因地制宜、疏密有致、协调可持续的改造原则,提出规划建设量片区平衡的概念,强调区域平衡调节,避免因为改造造成某区域开发强度过高的后果。对于因为具体用地规划控制(控高、用地退让等)技术原因,改造用地不能满足安置量布局要求的旧村庄更新改造项目,或者规划建筑总量低于项目用地容积率控制指标的,可以与片区内其他更新改造项目进行建筑面积统筹、异地安置,来进行片区平衡。对于提供更多公共空间或公建配套的改造项目,允许奖励节余面积。

第三十六条

旧村庄更新改造项目应当结合土地市场情况,参照半年内土地公开出让成交价格和周边区域新建商品房交易价格,按照下列程序综合确定融资楼面地价:

(一)片区策划方案上报市城市更新部门前,由区政府委托有资质的评估机构评估,并按规定审议融资地价;

(二)项目实施方案上报后,由市城市更新部门会同国土部门进行审核并可组织专家审议、多家评估公司比选,出具融资地价的审核意见后报市城市更新领导机构审定。

【说明】

本条是关于旧村庄更新改造融资楼面地价确定办法的规定。

旧村庄更新改造为筹集改造资金,大多涉及融资地块出让。为合理确定开发强度,满足融资需求,科学确定融资楼面地价是关键所在,是一个非常重要的技术环节,涉及改造与融资平衡、融资规划、土地出让等关键内容。融资楼面地价的确定应当尽量客观科学、符合实际。融资楼面地价的评估,大多采用市场比较法与假设开发法,两种方法所需要的参考数据均与土地市场及房屋交易密切相关。由于土地房屋市场价格变动较快,本条规定确定融资楼面地价应当参照半年内的土地公开出让价格和周边区域新建商品房交易价格。

为了保证融资楼面地价评估的科学性,本条规定策划方案上报前,应当委托有资质的评估机构进行评估,项目实施方案上报后,可以组织专家审议、多家评估公司比选,由城市更新部门会同国土部门审核后报市城市更新领导机构审定。

第三十七条

旧村庄更新改造项目,经审定的项目实施方案确定的建筑面积(用地)与规划的建筑面积(用地)相较有节余的,按照433的比例由市政府、区政府、村集体进行分配;市、区政府用于增加公建配套或统筹建设城市更新改造安置房,村集体用于改造项目的统筹安排。

【说明】

本条是关于旧村庄更新改造规划节余建筑量或用地处理的规定。

旧村庄更新改造后,部分项目实现经济平衡后尚有规划建筑面积或用地节余。为充分利用节余建筑量或用地,促进城市建设和配套完善,让更新改造成果惠及各方,节余部分应当在市政府、区政府和村集体之间进行分配。

《关于加快推进三旧改造工作的意见》(穗府〔200956号)附件二规定,全面改造项目的土地纯收益(土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金)的60百分比支出用于支持村集体经济发展,剩余的土地纯收益由市、区政府按8:2的比例分成。

本次政策调整,考虑到结余量本身为公共规划产生的余量,属于公共利益,不是村和开发商的固有利益。在利益分配上,大部分(70百分比)应由政府统筹安排,用于增加公建配套或统筹建设城市更新改造安置房,实现完善城市功能、改善人居环境的目的。能够实现节余,也说明村集体控制违建工作到位,将其中30百分比的结余量留给村集体作为奖励,可以对其他村集体控制违建起到正向激励作用。

第三十八条

旧村庄改造选择合作企业过程中,经竞争节余的融资建筑面积由区政府和村集体按照55进行分配,用于改造项目的统筹安排。节余的融资地块土地纯收益扣除按规定计提和上缴的部分后,由区政府和村集体按照55的比例分成;区政府所得部分用于设立城市更新资金,专项扶持本区城市更新项目。

【说明】

本条是关于旧村庄更新改造竞争节余融资面积的规定。

《关于加快推进三旧改造工作的意见》(穗府〔200956号)附件二规定,全面改造项目的土地纯收益(土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金)的60百分比支出用于支持村集体经济发展,剩余的土地纯收益由市、区政府按8:2的比例分成。本次政策调整,将节余的建筑量分为两部分,第一部分是实现改造经济平衡后规划节余部分,已在本实施办法第三十七条作出规定进行分配,第二部分是合作改造公开选择合作企业过程中,通过竞争节余的面积部分,在本条作出规定进行分配。融资面积是根据改造成本及融资楼面地价测算后得出的结果,反映的是市场平均价格水平和企业平均经营水平。经过公开选择合作企业,择优选取了高于平均经营水平的开发企业,能够在更少的融资面积数量下,通过企业高水平运营创造更多利润,提供相同的改造资金。由此节余的融资面积,可供分配。为鼓励区政府和村集体以公开方式选择最优的合作企业,除按规定计提和上缴部分外,节余融资面积只在区政府和村集体之间按5:5等额进行分配,市政府不参与分配。

第三十九条

符合条件的旧村庄安置复建房项目,依据棚户区改造政策,按照安置复建面积建一免一的原则,减免城市基础设施配套费,并可在本市权限范围内依法减免其他行政事业性收费和政府性基金。

税务部门应当发挥税收调节作用,加大相关税费的收缴力度,建立和完善相应的税费征收监督机制。

【说明】

本条是关于旧村庄更新改造项目税费优惠的规定。

旧村庄更新改造项目资金需求量大,改造成本高,通过税费减免优惠政策,有利于有效引导、激励相关主体积极参与改造,实现利益共享共赢。在复建房安置过程中,可减免城市基础设施配套费,并可在本市权限范围内依法减免其他行政事业性收费和政府性基金。

第四十条

融资地块由政府储备公开出让的,土地出让金以实际成交价格为准。融资地块按照合作改造和自主改造以协议方式出让的,按申请办理土地出让手续时点市场评估价20%计收土地出让金。

村集体经济组织或个人依法将集体建设用地转为国有建设用地的,发生出售、交换、赠与(不含继承)或自行申请补办土地出让时,按申请时点相应土地用途市场评估地价的20%或房屋市场评估价的5%计收土地出让金。

【说明】

本条是关于旧村更新改造项目土地出让金计收的规定。

旧村庄更新改造项目融资地块转变为国有性质的,均需计收土地出让金。实行公开出让的,土地出让金以实际成交价格为准;协议出让的,按办理出让手续时点的市场评估价20百分比计收。按照一般规律,政府收取的土地纯收益占土地出让成交价格的40百分比,对于合作改造或者自主改造只按市场评估价20百分比计收出让金,体现了政府对旧村庄更新改造的鼓励。

第六章 微改造

第四十一条

以保护历史文化和自然生态、促进旧村庄和谐发展为目的旧村庄微改造项目,本章有特别规定的,适用本章规定,本章无特别规定的,适用本办法第一至五章规定。旧村庄微改造项目涉及办理融资地块出让的片区策划、方案编制及审批和项目实施,应当适用本办法第二至五章规定。

【说明】

本条是关于旧村庄微改造适用范围的规定。

旧村庄微改造与全面改造比较相对简单,一般不涉及大规模拆建,对建筑格局变动较小,改造的方式方法、审批主体也与全面改造不同,因此进行专章规定。

旧村庄微改造项目涉及办理融资地块出让的,一般会涉及按照新的规划要求进行拆改建,应当视同全面改造项目,并应当从严规范管理。为统一标准,做好业务衔接,此类项目的片区策划、实施方案编制、审批以及项目实施,均适用本办法第二章至第五章规定。不涉及办理融资地块出让的其它旧村庄微改造项目,适用本章规定。

第四十二条

鼓励村集体增加市政基础设施和公共绿地,实施管线下地,并利用旧厂房、留用地建设农民公寓、公共租赁房等项目,对旧村庄进行抽疏整治。

市相关职能部门负责审批农民公寓的建设规划并予以划拔供地,区政府负责审批扶持引导资金的使用。

【说明】

本条是关于旧村庄微改造目标和市、区审批支持的规定。

旧村庄微改造的目的是改善旧村生活水平。针对目前农村普遍存在的建筑密度过高、配套设施严重不足、环境脏乱等主要问题,鼓励村集体通过抽疏整治降低建筑密度节约用地,增加公共绿地、内部交通、市政基础设施与公共服务设施,实施管线下地,改变旧村庄脏乱差的落后面貌。村集体利用留用地及效益低下的旧厂房建设农民公寓、公共租赁房,为壮大集体经济提供新的收入来源渠道,同时为旧村抽疏改造村民搬迁创造条件,提升旧村承载力,满足现代城乡生活需要。

第二款明确政府对旧村庄微改造的审批扶持。村集体申请将农民公寓建设用地转为国有的,由市相关职能部门负责审批并予以划拨用地。各区应设立城市更新资金,用于扶持本区城市更新项目,重点用于微改造项目,具体使用由区相关部门负责审批。

第四十三条

区政府组织进行基础数据摸查,征询村民意见,对旧村庄改造范围进行划定和认定,并编制微改造方案。确有资金平衡需要的,可以把集体低效物业用地和留用地纳入改造范围进行综合改造。

【说明】

本条是关于旧村庄微改造方案编制程序的规定。

旧村庄微改造应当基于现状,科学规划,谋定而后动。因此要先对基础数据进行准确摸查,征求村民意见以体现村民发展意愿,结合城乡规划、土地利用规划要求以及周边土地权属情况划定改造范围,按照规范要求编制微改造方案。

村集体编制旧村庄微改造方案时应考虑本村的经济承受能力,进行经济测算,确有需要的,可以把集体低效物业用地和留用地纳入微改造方案以实现经济平衡。

第四十四条

旧村庄微改造的费用由村集体和村民投入为主,政府原则上只给予宅基地换房的安置规模,并按片区基准容积率核算外来务工人员租赁住宅的建设规模,对于这两类住宅的建设成本不给予融资建筑面积。对将城市基础设施纳入旧村庄微改造一并实施的,可统筹考虑相关融资及代建工作。

【说明】

本条是关于旧村庄微改造费用承担和建设规模的规定。

旧村庄微改造遵循谁受益谁负担的原则。不涉及城市基础设施建设的旧村庄微改造项目,由村集体或村民承担相关改造费用,自行组织开展改造建设工作。立足土地节约集约利用,改善农村村民生产生活条件,对于宅基地欠账较多并且没有土地解决的农村,鼓励利用宅基地建设农民安置房解决居住问题,政府按《广州市城市更新办法》给予核定安置规模,并按片区基准容积率核算外来务工人员租赁住宅的建设规模,批复给改造主体以提高村集体经济收益。此两类住宅的建设由改造主体承担,不作为改造成本给予融资建筑面积。

涉及城市基础设施建设且与旧村庄微改造一并实施的项目,政府可结合旧村庄微改造统筹考虑土地或建筑面积融资以及代建工作。

第四十五条

旧村庄微改造项目实施方案如不涉及控制性详细规划调整的,可由区政府按照《广州市城市更新办法》及配套文件审批后,向市国土部门申请办理供地。

旧村庄微改造项目实施方案如涉及控制性详细规划调整的,由区政府报市城市更新部门审核复建安置规模后呈市城市更新领导机构审议,并按程序报市规划委员会,完成控制性详细规划调整后可申请相关用地的划拨。

【说明】

本条是关于旧村庄微改造控规调整与土地供应的规定。

旧村庄微改造项目相对简单,为了实现管理重心下移、简化行政流程,本条第一款规定对不涉及控规调整的旧村庄微改造方案由区政府审批,同意后可由项目改造主体向市国土部门申请办理供地手续。

涉及控规调整的旧村庄微改造方案,应当先完成控规调整,再办理供地手续。控规调整的流程是先由区政府提出复建安置规模,报市城市更新部门审核后呈市城市更新领导机构审议,然后由区政府向市规划委员会上报控规调整申请。市规划委员会审议通过,并经市政府批准控制性详细规划调整后,区政府再行审核旧村庄微改造方案,同意后可由项目改造主体向市国土部门申请办理供地手续。

第四十六条

微改造项目实施方案按照《广东省农村集体经济组织管理规定》中涉及村民切身利益的重大事项相关规定进行表决,表决同意后,方可上报区政府审查。

政府主导的以整治修缮为主的旧村庄更新改造项目无需进行表决。

旧村庄微改造项目实施方案涉及房屋拆迁补偿安置等重大事项的,由区政府牵头组织村民委员会或村集体经济组织按规定表决通过后启动实施。自批复之日起2年内,涉及的重大事项未能取得80%以上村集体经济组织成员同意的,批复自行失效。

【说明】

本条是关于旧村庄微改造项目的实施方案表决与退出机制的规定。

《广东省农村集体经济组织管理规定》规定了涉及村民切身利益的重大事项必须进行表决,并对表决的形式、方式、通过条件作出了具体规定。旧村庄微改造工作属于涉及村民切身利益的重大事项,实施方案必须通过村民表决同意后才可报批。实施方案批复后的房屋拆迁补偿安置必须经过村民表决同意后才可启动。为倒逼旧村庄微改造项目尽快实施,本条第三款规定,自批复之日起2年内,涉及的重大事项未能取得80百分比以上村集体经济组织成员同意的,批复自行失效,需重新报批实施方案。

由政府出资主导的以整治修缮为主的微改造项目,因不使用村集体资金、不涉及房屋拆迁补偿安置等重大事项,无需进行表决。

 

第四十七条

政府可运用国家有关改造贷款政策性信贷资金等专项资金,拨款或借资扶持村集体,对旧村庄进行抽疏整治,利用低效土地兴建农民公寓或集体物业。

【说明】

本条是关于旧村庄微改造利用专项资金的规定。

旧村庄微改造资金主要由村集体承担,旧村庄抽疏整治往往具有资金瓶颈,自身难以达到经济平衡。旧村庄环境直接关系到民生,为解决部分村改造资金短缺的问题,政府应当履行职责,充分利用好棚户区资金等国家有关改造贷款政策性信贷专项资金,通过拨款或借资等形式扶持村集体,切实改善村民居住环境。

第七章 附则

第四十八条

旧村庄更新改造可核算的改造成本包括前期费用、建安费用、临迁费用、拆除费用、市政费用、农转用费用、不可预见费用等,并动态调整核算办法。

集体经济物业租赁合同提前解约及停业损失补偿等在实施改造时可能发生的费用不在改造成本中单列,全部计入不可预见费据实列支。

改造项目具体启动实施阶段,由村集体自行统筹解决改造范围内违法建设拆除问题,相关费用不得纳入项目改造成本。

【说明】

本条是关于旧村庄更新改造成本核算的规定。

旧村庄更新改造,需要依据有关指引核定改造成本。科学合理地核定改造成本,直接关系到更新改造方案能否顺利通过审批,能否实现完善城市功能、改善人居环境、利益共享共赢的政策目的。本条旨在确定改造成本的类别,从操作层面对改造成本的核定进行规范。

旧村庄更新改造全过程涉及多项成本,实施改造时间周期较长,期间有关成本费用核算办法的政策规定可能发生变化,涉及房地产市场价格及工程费用也可能发生较大变化,因此应当动态调整核算办法。

为了防止虚构集体经济物业租赁合同并提前解约来增大改造成本的做法,有效控制改造成本和开发强度,本条第二款规定提前解约及停业损失补偿不在改造成本中单列,只在不可预见费中据实列支。

为了有效遏制改造项目启动前的违法建设,保证区片策划方案及项目实施方案与旧村庄现状基本一致,本条第三款规定在项目启动实施阶段改造范围内的违法建设相关拆除费用不得纳入项目改造成本。

第四十九条

市城市更新部门负责依据本办法,起草具体项目程序指引、复建安置资金管理办法、旧村庄改造表决细则、旧村庄改造成本核算办法、旧村庄微改造技术规范等相关配套文件,报市政府批准后实施。

【说明】

本条是关于授权制定旧村庄更新改造相关配套文件的规定。

根据本实施办法第六条规定,市城市更新部门负责研究起草旧村庄更新改造政策措施。本条是对第六条规定的细化,明确了市城市更新部门起草配套文件的范围,主要包括程序、资金、表决、核算、技术规范等。市城市更新部门起草的相关配套文件,须报市政府批准后实施。

第五十条

本办法自201611日起施行,有效期5年。有效期届满或相关政策法规依据变化,根据实施情况评估修订。

本办法施行前项目实施方案已通过原市三旧改造领导小组审议且在有效期内的,不适用本办法。

【说明】

本条是关于本办法实施时间及适用衔接的规定。

《广州市行政规范性文件管理规定》第三十一条规定:行政规范性文件应当规定有效期。有效期自行政规范性文件发布之日起最长不得超过5年。有效期届满,行政规范性文件的效力自动终止。行政规范性文件有效期届满前6个月,制定部门认为该文件需要继续实施的,应当对行政规范性文件的实施情况进行评估,根据评估情况重新修订。政府规范性文件的评估,由原起草部门负责,也可以由政府法制机构负责。经评估需要继续施行或者修改后继续施行的行政规范性文件为新制定的行政规范性文件,其制定程序依照本规定执行,并重新编文号发布。在有效期内的行政规范性文件可以根据法律、法规、规章和有关政策以及实际情况的变化予以修改或废止,其程序参照本规定执行。

基于行政管理中对公民信赖利益的保护,本条规定在201611日之前项目实施方案已通过原市三旧改造领导小组审议的,不适用本实施办法。