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发证机构:广州市城市更新局 产生日期:2017-09-18 10:26:37
信息名称:中国社科院陈淮:探索具有中国特色的城市更新发展之路 内容描述:中国社科院陈淮:探索具有中国特色的城市更新发展之路

中国社科院陈淮:探索具有中国特色的城市更新发展之路

发布时间:2017-09-18 10:26:37   来源:广州市城市更新局

    资产证券化是现阶段中国特色城市更新的重要手段。

    对于中国房地产行业来说,历经二十余年的市场化发展,划时代意义的变革已经来临。城市更新,在存量时代来临的当下,正迎来全新的发展阶段。8月31日,由乾立基金主办的“2017城市更新论坛暨存量改造基金启动仪式”在上海静安瑞吉酒店隆重召开,近300位金融、地产及城市更新相关行业的嘉宾与会,共同聆听了以城市更新为主题的各方观点,在这个共享的平台,一同畅想城市更新事业未来的美妙图景。
    中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生作为特邀嘉宾与会,结合他在城市建设和城市化发展方面的多年研究成果,做了名为“城市更新是中国城镇化战略新挑战”的主题演讲。
    “城市更新是一篇有趣的大文章”
    城市更新,伴随着城市化发展的历程,并非新鲜事物;但为国内各界所关注,成为一个有影响力的概念被提出,并集中力量去进行相关布局和尝试,事实上也只是近些年来的事情。
    陈淮首先对于城市更新的概念阐述了自己的看法。“我所理解的城市更新,更多是一种城市功能的换代(Urban Regeneration)”,这种更新换代,绝不是单纯通过建设新区、兴建城市新中心来实现的;更不能简单的把大规模集中建设、街区的拆迁改造就视作是城市更新的全部内容。他强调了“升级”在城市更新中的重要意义:“目前国际上主流的城市更新,更多的是对单体建筑、或是一个建筑族群的功能升级改造”。
    “这样的城市更新项目,在国内就有较为典型的例子”,陈淮表示,“北京的798艺术区和杭州的基金小镇,实际上都是城市更新的典型案例”。
    798艺术区是无心插柳的产物,原本的旧厂房,被艺术家们变成了一个创作的空间。后来在社会各界的争取下,政府改变了原本想要拆掉旧厂房的初衷,将其改造成为一个集展示、创作于一体的新街区。
    杭州的基金小镇则是特色小镇概念实践的代表作,以美国对冲基金天堂格林尼治基金小镇为模板,在杭州城市核心市区老旧建筑的基础之上,保留了原有城市交通、生活服务、餐饮系统,并创造了一个环境良好的全新办公场所,同时构建出一个全方位的金融生态圈和产业集群。
    因为条件的不同,发展思路的差异,针对不同项目的城市更新,会有完全不一样的建设思路。参与其中的机构有非常大的发挥空间,“城市更新是一篇很有趣的大文章”,陈淮表示。
    中国城市更新的与众不同
    “城市更新是城市化发展的必然阶段”,但不同条件下的城市更新,其内涵有极大的差异。
    陈淮例举了如巴黎、纽约、伦敦、东京这样的国际化大都市的例子,即便经历了近代以来社会、科技进步所引发的巨大变革,时至今日这些城市却依然保留了过往发展中浓墨重彩的历史痕迹。
    无论是城市资源配置、人口聚集方式,还是生活服务系统的雏形……这些城市的基本运行模式在早期工业化阶段就已经形成,虽然随着新兴产业的发展和社会的进步会有所变化,但基本的框架依然有非常明显的工业化城市价值取向。
    “这种情况下的城市更新,包含了对城市族群之间价值取向的更新”,如何把历史保存下来的同时,又能够符合新的价值取向,使得尖锐的外在冲突和内在矛盾能够并存,是发达国家城市更新的主要难题。
    但作为对比,陈淮特别指出,中国的城市更新具有特殊性。与美国的底特律、匹兹堡这些城市经历过金融危机的洗礼,并随着市场环境的变化而起时发展、落时更新所不同,中国的城市更新,是在城市化建设的高速发展过程之中持续并行推进的。
    “中国的一、二线城市,在改革开放之前,几乎没有进行过大规模的现代化城市基础设施建设,即便是北京、上海这样的国际化大都市,绝大多数的现代化建筑都是在上世纪90年代以后兴建的”。在更早的改革开放初期,我国迫切需要解决的问题是老百姓的居住问题,所以当时的城市建设遵循的是“大村落”式的发展模式,但那一阶段建设的建筑早已无法满足当前城市化发展的需求,成为城市发展中所需要面对的难题,以及城市更新最主要的目标。
     陈淮将这种状况称为:具有中国特色的城市更新。
    资产证券化是现阶段,中国特色城市更新的重要手段
    如何应对这“具有中国特色城市更新”的难题?陈淮给出的建议是:“从一开始,就把物业产权进行资本化、资产化,从而提高物业运作的流动性”。
    “我们需要的不仅仅是物理形态的建筑物”,他指出,中国式城市更新背后,核心应该是不断优化城市资源所有权和支配者群体,将更高效率、风险承受能力更强、更适合运营这些物业的人引进来,对城市建筑的利用进行升级换代,替代不再适合城市需求的原有物业形态和运作思路。陈淮指出,这需要通过产权流动、金融参与的方式实现,资产的证券化和资本化是实现的主要手段。
    当然,在这一过程当中,不仅需要投资人、基金管理人、金融机构的参与,作为一项涉及面广泛的复杂事业,更加需要包括设计师、建筑师等专业人士参与其中。城市更新不是简单的推倒重建,需要在保留原有建筑风貌的基础之上,进行创作和再加工,使得物业从外观到功能全面升级换代,这比简单的拆除重建要难得多,需要更加专业的人来参与。
    陈淮表示,我国城市化发展即将迈入第三阶段:第一阶段是为改善老百姓居住环境而进行的大规模住房建设,解决人人有房住的需求;第二阶段是以北京奥运会、上海世博会为契机的特大城市基础设施建设,这轮建设的高峰也已过去;接下来所要面对的城市化发展第三阶段,重心将是以高铁沿线城市人口的重新分布,和以特色小镇概念为代表的城市更新发展道路。这其中不仅涉及一线城市的城市更新,也包括二、三线城市老工业基地的更新,作为一个前沿概念,城市更新可做的事情很多。
    “但是,城市更新要走符合国际惯例同时满足中国特色的发展之路”,陈淮最后强调。
    而具有中国特色的城市更新发展道路,需要各方的参与,需要发挥各自所长,需要群策群力共享智慧,这也正是乾立基金主办本次城市更新论坛的目的所在,是主导发起存量改造基金所期望推进实现的——汇集智慧,群策群力,共襄城市更新盛举。
    本次“2017城市更新论坛暨存量改造基金启动仪式”,只是一个起点,以存量改造基金为纽带,联合产业上下游,创造一个所有参与方都能发挥最大化价值的平台。由乾立基金专业的基金管理团队和资产管理团队主导,将“资本运作+资产管理”模式充分发挥,优化提升资产价值,保障资产的长期稳定收益和有效增值,从而实现物业价值最大化和投资收益的最大化。
    在这个共融共生,共创共赢的平台上,围绕着城市更新这个主题,汇集优秀企业的力量,乾立将于合作伙伴一道,建立起城市更新事业的新篇章。


(信息来源:界面新闻APP)