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发证机构:广州市城市更新局 产生日期:2017-09-11 14:48:34
信息名称:深圳城市更新进入“精明增长期” 内容描述:深圳城市更新进入“精明增长期”

深圳城市更新进入“精明增长期”

发布时间:2017-09-11 14:48:34   来源:广州市城市更新局

  对于一座面积仅有1996.85平方公里,GDP却高达1.95万亿的城市——深圳来说,寻求发展之路,并不比36年前深圳刚刚成立时的“平地起高楼”显得轻松。
  在如此密集的空间里,如何安顿好1190.84万人的生活起居,如何安排好266万户商事主体、350家上市公司的运转发展,更为重要的是,在”粤港澳大湾区”的宏伟规划下,深圳如何发挥优势继续强大,对于深圳这座城市来说,仍是个不小的课题。
  土地成为瓶颈,而城市更新成为破题的关键。
  深圳城市更新进入“精明增长期”
  2004年,深圳正式拉开城市旧改序幕,在全面探索阶段,以城中村的拆除重建为主,缺乏更新改造政策,更新管理缺位。
  2009年,深圳借广东省“三旧”改造试点政策东风,率先提出“城市更新”概念,出台一系列政策。更新项目数量呈井喷式增长,城中村、旧城区、旧工业区改造全面启动。
  再到2016年,深圳推出《深圳市城市更新十三五规划》,落实强区放权。
  现在的深圳城市更新更加注重环境保护,关注民生健康;规划体系、政策体系更完善,更新方式以拆除重建和复合更新并举;政府加强宏观调控,把握城市更新进度;保护产业空间。
  深圳进入“精明增长期”后,城市更新成为解决城市各种矛盾和城市病的重要手段。主要体现为由单一的解决空间问题向解决包括社会问题、经济问题、环境问题、民生问题等综合城市问题转变。
  “十三五”城市更新投资翻番
  工改工是重点之一
  今年的房博会上,城市更新局计划处相关领导对“十三五”期间的城市更新计划做了详细解读:
  “十三五”期间,深圳总目标完成城市更新固定资产投资总额3500亿元,与“十二五”期间相比翻一番。
  将以城中村、旧工业区为主,两者将占深圳全市九成比重。其中城中村占总量比例控制在45%,改造计划规模不高于22.5平方公里。旧工业区改造计划中,重点放在工改工类项目上,比例不能低于50%,规模不低于11.25平方公里。
  争取在“十三五”期间,城市更新规划落实各类独立占地的公共服务设施总数将不少于108处。其中,中小学不少于100所,综合医院不少于8家。
  2016-2020年,城市更新配建保障性住房总规模约为13万套,约为“十二五”总数量的2倍。城市更新配建产业用房总规模约为100万平方米,约为“十二五”规划的2倍。
  深圳将推动城市更新立法
  鼓励市场主体参与
  赵耀奇指出,“十二五”期间城市更新仍然存在规划统筹力度不足、法规政策不到位、结构失调等问题,为了保障“十三五”计划的有效完成,将加快推动《深圳经济特区城市更新条例》立法工作,为城市更新提供法律保障。
  一、健全更新管理机制,完善更新单元管控。分区制定,自上而下统筹“十三五”更新总体目标、年度目标、结构目标,以实现有序推进城市更新工作。
  二、加强政府主导类城市更新模式,鼓励市场主体参与拆除重建类城市更新、综合整治和功能改变类城市更新。
  三、建立分区传导机制,改变统一配筹模式,将五年计划分配到各区。
  四、加强组织工作保障。
  工改工,深圳未来城市发展关键点
  十三五规划中,旧工业区改造比例颇重,而重点放在工改工类项目上,都是什么原因呢?
  深圳市规划国土发展研究中心发展研究所所长李江指出,在未来的竞争中,深圳会面临诸多挑战:
  一、粤港澳大湾区上升为国家战略,深圳提出了国际科技产业创新中心和全国经济中心,要与珠江东岸和深港惠形成一个产业集群。
  二、产业转型升级迫切,建设国际科技产业创新中心任重道远,这其中包括企业发展使用的空间。如何把高端人才、高端产业或者产业链的高端环节留在深圳,是深圳最大的挑战。
  “政府鼓励工改工严格控制工改区,为什么?香港就是我们的一个例子,香港在整个上世纪80年代的时候,过多地把产业转移到内地之后,他们本来想发展服务业,结果工业都走了,服务业服务谁呢?” 李江表示。
  因此深圳重视工改工项目,就是在重视深圳未来的经济发展。
  传统房企如何改变思路
  从造房子到做产业?
  深圳政府严控工改工后,对于更新项目开发企业非常挑剔。
  传统开发商仍习惯于过去的住宅开发模式,建成销售赚快钱。然而,随着城市发展进程的需要,城市更新模式正在发生改变,企业也应转变思路,做一个有担当的企业,要为社会、城市做更多的事情,多和城市整个功能结合起来:
  一、应从区域视角审视城市更新,强化成片统筹、打造区域新增长极,考虑深圳未来在这个区域当中承担什么角色。
  二、有序提高工改工比例,保障一定规模、服务完善的产业创新发展空间。
  三、进一步创新土地政策,有序提高公共服务设施建设力度。
  传统开发商转变思维,结合城市发展需要,从卖住宅到经营产业,这种转变并非容易,但是深圳大型房地产公司,都开始向产业地产转型。
  虽然深圳房企涉足产业是在近几年,但是深圳房企对于城市更新,有非常丰富的经验。
  以深圳本土老牌房地产公司星河控股集团为例。2004年星河控股集团就开始涉足城市更新项目,是国内最早涉足城市更新的公司之一。
  星河累计十余年的更新改造经验,在深圳已完成开发建成星河国际、星河世纪、星河荣御、星河盛世、星河传奇、星河智荟、星河WORLD等7个品质项目,合计建筑面积达300万平米,物业类型涵盖商业综合体、甲级写字楼、高端住宅和五星级酒店、产业园区等。
  星河在操盘城市更新项目达20余个,合计拆除用地面积约千万平米,项目分布于深圳重点发展区域,均处于深圳十三五规划优先拆除重建区。
  有着城市更新的丰富经验,星河也紧跟政府发展战略和规划,在产业项目上深耕开发,秉着“为社会留产业、为企业留人才、为政府留税收”的发展目标,将产业定位为四大集团之一。
  星河在产业上的实践也非常瞩目,刚刚提到的星河WORLD就是星河产业集团开发建设运营产业项目的一个经典案例,这里来盘点下深圳产业城市更新经典项目:
  深圳产业城市更新经典项目
  星河WORLD
  星河WORLD是集产业、商务、居住、教育、购物、休闲等多业态配套的产融联盟新城。占地约62.29万平方米,总建筑面积约160万平方米,打造集产城、产融、产教、产居四位一体的产融新城。
  与各城市紧密合作:已与深圳、天津、南京、成都、重庆、东莞、佛山、珠海、惠州、中山、上海、普宁等多地政府签订战略合作协议。
  创新产业模式:75万平方米联盟商务区为企业提供各类商办物业,打造企业持续经营的发展平台,并创建GALAXY+商务运营服务体系,创新性地提出“租金/服务/产权换股权”运营模式。
  丰富助力片区配套建设:还有约8万平方米 COCO Park旗舰商业、约5.5万平方米酒店公寓、20万平方米银湖谷湖山大宅,33万平方米文体公园等,引进广东省华师附属学校师资力量,享受政府定向配租公共租赁房。
  项目进展不错:目前已签约企业超500家,其中上市企业30家,10家为500强企业。
  未来目标:完全建成后,税收将达100亿元,产值1000亿元,就业人群可达75000人。


(信息来源:深圳房地产信息网)